一、止跌回稳的内外部形势与政策背景

1.1 出口、消费、房地产GDP贡献率变化趋势

2023年9月最终消费支出占GDP累计同比贡献率达83.5%峰值后逐步回落，2024年9月占比49.9%仍是三驾马车主要动力。2024年1-11月社会消费品零售累计同比3.5%处温和复苏阶段，房地产对GDP贡献率仍为负向拖累。

1.2 固定资产投资完成额及其三项累计同比

2024年1-11月固定资产投资完成额累计同比3.30%，制造业投资（9.30%）和基建投资（9.39%）为主要拉动，房地产业累计同比-10.40%尚未止跌、是主要拖累因素。房地产投资对固投的负贡献已持续超两年。

1.3 主要国家近三个季度GDP季调环比增长率

2024年以来全球经济复苏分化明显，美国经济韧性较强、欧洲复苏偏弱、中国稳增长压力加大。外部需求不确定性上升，出口面临特朗普关税政策潜在冲击，内需稳地产重要性凸显。

二、两轮库存高位时期的政策对比

2.1 2014-2016年与2024年两轮一揽子政策对比表

限贷方面本轮更宽松——首套/二套首付比分别降至15%（2016年为20%/30%），商贷利率取消下限、部分城市低于3%创历史新低。供给端PSL棚改货币化3.4万亿元 vs 本轮专项债收储10万亿元加3000亿保障房再贷款。新增资本市场支持工具（互换便利5000亿+回购再贷款3000亿）。

2.2 一线四城现阶段购房新政对比

北京非户籍社保年限降至3年（五环内）/2年（五环外），首套首付15%；上海社保1年、首套15%；深圳部分核心区1年社保、首套15%；广州全面取消限购。一线城市购房门槛全面降至历史低位，发挥“领头羊”效应。

2.3 2014-2016年与2020-2024年两轮量/价/融/投指标对比

2014-2016年周期量（商品住宅销售面积累计同比）于2015年2月（-17.8%）见底，价于2015年4月（-6.6%）见底，融于2015年5月（-4.8%）见底，投于2016年1月（-9.5%）见底。本轮量于2022年5月（-26.2%）见底后二次探底至2024年2月（-24.8%），价/融/投仍在寻底中。

三、量价融投四大监测指标走势分析

3.1 商品房销售面积/销售金额累计同比

2024年1-11月销售面积8.6亿平方米（相当于2011年同期水平）、销售金额8.5万亿元（2015-2016年平均水平）。5·17和9·26两轮新政后销售累计同比从5月起连续7个月降幅逐月收窄，乐观预计全年销售面积约9.5亿平方米。

3.2 30大中城市商品房成交月均情况

5·17新政后7月销量环比增73.4%但持续性不强。9·26“止跌回稳”定调后9-11月连续3个月新房成交稳步回升；周度数据第39-44周超过2022/2023年同期，11月中旬达到2021年高点水平。

3.3 70个大中城市房屋价格指数

新房/二手房价格指数从高点下降16-18%（全国平均水平），2024年11月新房价格指数-6.10、二手房-8.50，跌幅出现收窄迹象。环比上涨城市比上月增加10个，二手房环比上涨城市增加2个，价格企稳信号初现。

3.4 70大中城市与十大城市房价走势对比

70大中城市新房均价从高点（2023年6月18041元/平）降至2024年10月15840元/平（降幅13.9%）；十大城市二手房均价从2022年4月最高36239元/平降至2024年10月32250元/平（降幅12.3%）。核心城市价格韧性更强。

3.5 房地产开发贷款余额及同比

2024年一至三季度房地产开发贷款余额约13.7万亿元，连续三个季度保持高位，三季度同比增长略有收窄。9·26“止跌回稳”或对四季度开发贷有促进作用，融资端整体保持平稳。

3.6 房地产资金来源国内贷款/个人按揭贷款同比

国内贷款累计同比连续两年保持平稳；个人按揭贷款从2024年一季度开始受5·17和9·26政策支持呈稳步回升态势。融在价前，资金指标是监测“止跌回稳”效果的先行指标。

四、库存与租金回报率拐点

4.1 商品房待售面积和商品住宅待售面积及同比

2024Q1商品房待售面积7.48亿平方米、商品住宅4.05亿平方米，超过/接近2016年历史高位。5·17后呈下降趋势但累计同比增幅仍在收窄，从2016年2月高位到2019年11月低位经历近四年去化周期。

4.2 各量级城市二手房出售挂牌指数

2021年8-10月各量级城市二手房挂牌量指数达最高（一线231.38、二线192.00、三线180.89）后分化：一线维持近两年高位、2023年3月再达230.71，二三线进入下降通道。新房与二手房库存存在此消彼长关系。

4.3 租金回报率与30年国债收益率和5年定期利率走势对比

2024年8月50个典型城市租金回报率2.22%超10年国债收益率；9月2.23%超15年国债收益率并触碰30年国债收益率；10月仍高于10/15年期国债。一线城市租金回报率与5年期存款利率于2024年10月相交，资产价值处低位并现向好迹象。