城中村改造货币化安置

城中村改造货币化安置是2025年房地产行业最核心的政策主线。中银证券2025年房地产行业年度策略报告指出，2024年10月住建部宣布新增100万套城中村改造和危旧房改造，11月政策范围从35个超大特大城市扩大至近300个地级及以上城市。这标志着"大旧改"时代的正式开启。从上一轮棚改高峰期的经验看，货币化安置曾显著拉动商品住宅销售（2015-2017年转化购买新房5.09亿平，占同期销售12.9%）。本轮城中村改造规模虽不及上轮棚改，但政策力度和范围已显著加码。本文从政策演变、规模测算、资金来源三个维度，深入解析城中村改造货币化安置的市场影响与投资机遇。

城中村改造的政策框架在2024年完成了关键升级。2023年7月，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，改造对象为35个超大特大城市，但推进缓慢。2024年10月17日，住建部部长倪虹在国新办发布会上明确提出"通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造"。据住建部调查，仅35个大城市需要改造的城中村有170万套，全国城市危旧房有50万套。2024年11月15日，住建部、财政部联合印发通知，城中村改造政策支持范围从最初的35个城市进一步扩大到了近300个地级及以上城市。通知同时要求稳妥推进城中村改造货币化安置，城市危旧房改造可参照执行。扩大范围的原因在于：超大特大城市城中村数量并不多（不足200万套），扩展至地级及以上城市后待改造规模扩大十倍；高能级城市改造成本较高、各方参与意愿不强，低能级城市推进速度会更快。上一轮棚改高峰期的经验显示，2015-2018年棚改开工2442万套，货币化安置比例从2013年的7.9%提升至2016年的48.5%，2015-2017年棚改货币化安置转化成购买新房面积合计5.09亿平，占同期全国商品住宅销售的12.9%。本轮货币化安置可能包含大量房票，与上一轮直接现金补偿有所不同。

根据我们的测算，300个地级及以上城市城中村待改造规模约17.5亿平、1822万套，占全国城中村总量的95%。初期100万套规模，总投资额或达1.45-2.11万亿元。分项看：拆迁成本约6375亿元（套均85平、7500元/平拆迁成本），分三年实施年均2125亿元；补偿成本按货币化安置比例50-90%计算，在0.82-1.47万亿元之间，分三年实施年均2722-4899亿元。货币化安置对购房需求的拉动：假设货币化安置比例50-90%、货币化安置中购买新房比例40%（本轮更聚焦一二线城市，二手房市场相对成熟），购买新房套数20-36万套，以118平套均面积计算，货币化安置后购买新房面积总计2360-4248万平，分三年实施年均为787-1416万平，占2023年新房销售面积的0.8%-1.5%。与上一轮棚改高峰期相比，本轮带动新房销售比例较低，主要因本轮聚焦一二线城市、二手房成交占比较高，且货币化安置可能以房票为主。但年均4847-7024亿元的投资额对上下游产业链仍有较强拉动效应。

H3：资金来源——PSL+专项债+财政资金，政策支持力度加码

城中村改造的资金来源在2024年得到显著扩充。第一，PSL重启投放。2023年12月央行重启PSL，单月净投放3500亿元（历史第三高），2024年1月再投放1500亿元，累计5000亿元，用于支持"三大工程"建设。PSL利率降至2.25%，为政策性银行提供长期稳定、成本适当的资金来源。第二，城中村改造专项借款快速落地。2024年以来41个省市城中村专项借款已授信500多个项目、授信金额超1万亿元，两大政策性银行已完成至少1783亿元的发放。专项借款占项目总投资的约78%。第三，财政资金持续支持。2024年11月财政部提前下达2025年中央财政城镇保障性安居工程补助资金566亿元（其中城中村改造100亿元），湖北、四川、广东分别提前下达50.9亿元、44.7亿元、40.8亿元。第四，专项债持续发力。2022年以来城中村改造专项债发行3340亿元，2024年1-9月保障性安居工程投向3980亿元。第五，城市更新基金作为补充，全国25城设立城市更新基金总规模4400亿元。近期首笔收购存量住房用作城中村改造安置房的专项借款落地广州（1071万元），相当于将旧改和收储结合，是创新模式。

城中村改造资金来源构成（2024年）

资金来源	规模/进度	关键特征
PSL投放	累计5000亿元（2023.12-2024.1）	利率2.25%，支持三大工程
专项借款授信	超1万亿元（500+项目）	占项目总投资约78%
专项借款发放	至少1783亿元	国开行+农发行
中央财政补助	2025年提前下达566亿元	城中村改造100亿元
城中村改造专项债	2022年以来3340亿元	河南/浙江/山东居前

H3：投资策略——关注旧改受益的地方国企与核心城市布局房企

城中村改造货币化安置是2025年确定性较高的政策方向。建议关注受益于地方政府化债、收储、旧改的地方国企：越秀地产（广州旧改核心受益者）、城投控股（上海城中村改造主体）、建发国际、华发股份。同时关注核心城市布局为主的标的：绿城中国、城建发展、滨江集团、华润置地、招商蛇口。