房地产投资与库存是判断“止跌回稳”何时从需求端传导至供给端的关键。2024年一季度，全国商品房待售面积7.48亿平方米、商品住宅待售面积4.05亿平方米，超过或接近2016年历史高位。房地产开发投资完成额累计同比已连续37个月为负。但积极信号正在出现——2024年8月，50个典型城市租金回报率2.22%首次超过10年期国债收益率，随后进一步超过15年期国债收益率。民银证券在2025年地产行业展望报告中指出，租金回报率与国债收益率的交叉，是资产价值见底的重要信号，2025年末房地产投资有望触底。
库存处于历史高位——新房与二手房的双重压力
2024年一季度，全国商品房待售面积7.48亿平方米、商品住宅待售面积4.05亿平方米，同比分别增长15.6%和23.8%，超过或接近2016年2月的历史高位（商品房7.39亿平、商品住宅4.66亿平）。随着5·17新政“去库存”政策推进，待售面积呈下降趋势，但累计同比增幅仍在收窄，去库存节奏放缓。从上一轮历史高位（2016年2月）到库存低位（2019年11月）经过了近四年的时间，本轮去库存周期同样需要耐心。
二手房库存方面，2021年8-10月各量级城市二手房挂牌量指数达到最高（一线231.38、二线192.00、三线180.89），此后出现分化：一线城市二手房挂牌量指数持续了近两年的高位，2023年3月再次达到230.71的高位；二、三线城市进入抛物线右侧下降通道。新房和二手房存在此消彼长的趋势——当新房价格下行时，部分需求转向二手房，反之亦然。
值得注意的是，2024年以来各地政策发挥积极作用，新房库存和二手房库存降幅节奏趋于一致，且出现双降的向好迹象，2025年有望延续这一趋势。
投资——传导链条末端，连续37个月为负
房地产开发投资是量价融投传导链条的最后一环。2024年1-11月，全国房地产开发投资完成额累计同比下降10.4%，比上月下降0.1个百分点，连续37个月为负，尚未完全企稳。
从投资结构看，竣工面积在“白名单”深入推进下降幅有所收窄，但新开工面积仍持续低迷。历史经验表明，“投资稳”要慢于“销量稳”近一年时间——2015年2月量见底，投资直到2016年1月才见底，滞后约11个月。本轮量指标从2024年5月开始边际改善，按此规律推算，投资触底预计在2025年末。
乐观情景下，2025年全年房地产开发投资累计同比增速约为-8%。支持投资触底的因素包括：白名单融资协调机制持续发力、专项债收储盘活存量土地、城中村改造带动新开工、以及销量持续改善带来的销售回款增加。
租金回报率——出现拐点迹象
租金回报率是判断资产价值是否见底的重要指标。2024年8月，中指50个典型城市租金回报率为2.22%，首次超过10年期国债收益率；9月为2.23%，超过15年期国债收益率并触碰30年期国债收益率；10月仍然高于10年、15年期国债收益率，并与30年国债收益率（2.34%）较为接近。
一线城市由于城市职能、区位、资源优势，价格基数高、价格较为坚挺，租金回报率常年低于其他城市。但2024年10月，一线城市租金回报率与5年期存款利率（整存整取）出现相交。
租金回报率与无风险利率的交叉，意味着房产作为资产的相对价值正在改善。当租金回报率超过国债收益率时，房产投资从“资本利得驱动”转向“现金流驱动”，对长期配置型资金的吸引力上升。虽然当前租金回报率仍处于历史低位，但拐点迹象已经出现。
房地产投资与库存关键指标一览
表：房地产投资与库存关键指标及2025年展望| 指标 | 当前水平 | 历史对比 | 2025年展望 |
|---|
| 商品房待售面积 | 7.48亿平（2024Q1） | 接近2016年高位（7.39亿平） | 去化持续，节奏放缓 |
| 商品住宅待售面积 | 4.05亿平（2024Q1） | 低于2016年高位（4.66亿平） | 边际改善 |
| 开发投资累计同比 | -10.4%（1-11月） | 连续37个月为负 | 乐观-8%，年末触底 |
| 50城租金回报率 | 2.22-2.23%（2024Q3） | 首次超10/15年国债 | 继续改善 |
| 一线租金回报率 | 2024年10月超5年定存 | 历史首次接近 | 拐点确认中 |
