2024年9月24日，人民银行、金融监管总局、住建部联合启动第二轮存量房贷利率下调，力度超越2023年。预计到2025年全国存量房贷利率平均下调约85-110个基点，惠及5000万户家庭，每年为存量房贷家庭节约支出1500亿元。民银证券在2025年地产行业展望报告中指出，存量房贷利率调降叠加一线城市取消普宅标准与税费减免，将形成“减少月供→释放消费→提振信心→促进购房”的正向传导链条，是“止跌回稳”政策组合拳中最具获得感的一环。
存量房贷利率下调的规模测算——1500亿元/年的消费释放
2024年9月开启的第二轮存量房贷利率下调，覆盖面更广、力度更大。测算显示，若存量房贷利率从4.4%降至3.55%（降85bp），贷款100万元、30年等额本息还款，月供从5007.6元降至4518.4元，每月减少489元；30年总利息从80.27万元降至62.6万元，减少17.67万元。2025年初重定价后，存量首套房贷利率进一步降至3.3%（累计降110bp），月供减少至4380元，每月再减627元，总利息再减22.6万元。
从宏观层面看，本次调降惠及5000万户家庭，每年为存量房贷家庭节约支出1500亿元。按边际消费倾向0.6-0.8估算，可拉动消费900-1200亿元，对2025年社会消费品零售增速贡献约0.5-0.7个百分点。
本轮调降与2023年首轮调降的区别在于：2023年主要针对首套房贷，而本轮覆盖首套及二套以上，覆盖面更广；2023年调降幅度约70-80bp，本轮约85-110bp，力度更大；且2025年初重定价后还有进一步下行的空间。
一线城市税费减免的乘数效应——1000万房产减免70万
2024年11月13日，财政部、税务总局和住建部联合发布住房交易环节契税优惠和土地增值税预征率下调政策，与一线四城取消普通住宅和非普通住宅标准配套使用。国家税务总局数据显示，12月1日至5日，全国36.4万户购房家庭申报享受契税优惠，累计减免84亿元、户均2.3万元。一线城市符合条件的纳税人合计减税7.1亿元。
具体到单套房产的减税效果更为显著。以居民购买一套大于90平小于140平、价值1000万的二手房为例：此前按3%缴契税30万，且因大于90平属非普宅需缴纳5%增值税50万，合计税费80万；新政后按契税1%缴纳仅10万，增值税免征（满2年），合计减免70万税费。按北京人均年消费3.65万元计算，节约税费为北京人均年消费的14倍，减税效应极为显著。
税费减免对一线城市的“领头羊”效应具有积极意义。北京、上海、广州、深圳4个城市购买家庭第二套住房也纳入了政策范围，有效降低了改善性需求的购房门槛。
从“居”到“行”——以旧换新政策的联动效应
2024年以“居”和“行”为主的两轮“以旧换新”政策出台，对房地产下游产业链为主的家居、家电、家装产生了较强刺激。存量房贷利率释放的1500亿元/年支出节约，叠加购房税费减免，将与消费品以旧换新政策形成联动，共同拉动消费。
具体来看，购房者在享受税费减免和月供降低后，释放的购买力可能流向家居、家电、家装等房地产下游产业链。“买房送装修”“购房+家电以旧换新”等联动促销有望在2025年成为各地促进消费的重要抓手。
存量房贷利率下调对居民财务的影响测算
表：存量房贷利率下调对100万贷款/30年等额本息的影响| 情景 | 利率 | 月供（元） | 每月减少（元） | 总利息（万元） | 总利息减少（万元） |
|---|
| 调整前（2024年9月前） | 4.40% | 5,008 | — | 80.27 | — |
| 2024年10月调整后 | 3.55% | 4,518 | 489 | 62.60 | 17.67 |
| 2025年初重定价后 | 3.30% | 4,380 | 627（累计） | 57.63 | 22.64（累计） |
