2025年越南房地产总供应量同比增长88%，创下2019年以来最高水平，Vingroup等四大开发商占64%市场份额——但2026年初住房贷款利率已升至9.6%-13.9%，对高杠杆投资者形成显著压力。国泰君安证券（越南）这份报告揭示了市场复苏中的结构性分化：河内房价年均增长20%-30%后进入消化期（2026年预计+6%），胡志明市在行政扩容后展现更强增长动能（二级市场预计6%-9%年增长），同时2026年房地产行业债券到期规模达95.94万亿越南盾（占企业债券到期的58%），成为行业最大不确定性来源。

2025年，越南房地产市场在法律制度持续完善、信贷环境逐步宽松以及2025-2030年经济增长刺激政策的支持下，延续强劲复苏态势。据越南房地产经纪协会统计，2025年市场总供应量同比增长88%，达到自2019年以来的最高水平。该增长趋势预计将在2026年延续，供应量有望进一步增长超过40%，主要由大型开发商推动。整体来看，市场供应结构明显向头部企业集中，Vingroup、Masterise Homes、MIK及Sun Group等开发商合计占据约64%的市场供应。当前房地产市场的主要瓶颈已在一定程度上得到缓解，主要得益于三方面制度性改革：简化并标准化项目审批流程；降低与土地使用费相关的财务义务，从而盘活存量土地资源；加快保障性住房推进，并对相关法规进行调整。

2025-2026年，越南密集出台了一系列房地产相关法律法规，体现出贯穿一致的市场调控导向。在简化审批流程方面，第171/2024/QH15号决议（2025年4月1日生效）简化项目实施审批流程，在行政区划调整后加强地方政府分级授权。在提升项目信息透明度方面，第357/2025/ND-CP号法令（2026年3月1日生效）规范住房及房地产市场国家信息系统的建设、管理与运营，要求开发商披露项目法律状态、交易历史、价格变动及规划信息等关键数据，推动建立统一的房地产电子识别码及国家级集中数据库。在降低土地使用成本方面，第76/2025/ND-CP号法令明确了土地使用费及土地租金的计价机制，采用市场化定价方法；第230/2025/ND-CP号法令对土地使用费及土地租金实施减免政策。在推动保障性住房发展方面，第201/2025/QH15号决议试点实施特殊机制与政策，第136/2026/ND-CP号法令将单身购房者收入上限由1500万越南盾/月提高至2500万越南盾/月，双职工家庭由3000万提高至5000万越南盾/月。

在存款利率上行及越南国家银行对房地产领域调控导向的背景下，自2026年初以来，多家银行上调房地产贷款利率。目前住房贷款利率在优惠期普遍为9.6%-10.1%/年，在浮动期可升至12.0%-13.9%/年，对购房者及投资者的资金成本形成显著压力。优惠期结束后融资成本大幅上升，加剧高杠杆群体的现金流压力，同时削弱购房需求及市场去化速度。在交易流动性阶段性放缓的背景下，通过资产重组或出售以缓解财务压力的风险上升，尤其集中于二级市场及依赖借贷资金的投资者群体。尽管利率上行对市场形成整体压力，但一级市场在开发商利率补贴、延长付款进度及银企合作等支持下供应仍得以维持，信贷资源正向法律合规清晰、开发商资质优良及具备真实居住需求的项目倾斜。

截至2026年初，企业债券发行总额达41.888万亿越南盾，其中私募发行占63.4%。2026年前四个月，企业债券提前回购总额约为11.4万亿越南盾，同比下降64.1%。房地产行业仍为主要回购主体，占比约70.1%，对应规模约7.991万亿越南盾。2026年剩余时间内，企业债券到期总规模约为165.397万亿越南盾。其中，房地产行业占比最高，约为95.943万亿越南盾（占58%）；其次为银行业，约为22.756万亿越南盾（占14%）。在高利率环境及房地产信贷存量规模较大的背景下，市场预计将持续分化，压力主要集中于存量贷款、杠杆水平较高的投资者以及二级市场。

河内房地产供应主要集中在保障性住房项目，丹凤、古螺、红河景观大道及Olympic片区等新规划区域正逐步形成新的供给增长趋势。2025年公寓一级市场价格整体小幅上涨，预计该趋势将在2026年延续，2026-2027年期间河内未来新增供应将继续维持在每年超过3万套新上市公寓的水平。河内一级市场价格在2023-2025年期间实现显著上涨，年均增速达20%-30%。然而在2026F-2028F预测阶段，价格增长预计将趋于稳定，2026年一级市场价格涨幅预计约为+6%，明显低于此前水平。二手公寓市场亦受到追捧，价格水平快速上升。

胡志明市房地产供应仍显不足，但与平阳省及巴地-头顿省行政合并后，房地产市场供需结构及价格体系迎来重要转折。原本作为“卫星区域”的板块正逐步转变为核心供给来源，有效缓解了中心城区土地资源紧张及长期存在的法律审批压力。公寓产品仍为市场供给的主导力量，2025年南部地区新增供应较2024年实现翻倍增长，预计2026-2027年新增供应将继续改善。与河内市场趋缓不同，胡志明市展现出更为稳健且略显加速的增长趋势。随着河内房价处于较高水平，部分投资资金开始转向胡志明市，该市场当前仍处于价格积累阶段。预计二级市场价格将保持6%-9%的年均增长，反映投资者对市场流动性的信心。胡志明市开发商积极与银行合作（如ACB、Vietcombank等）推出优惠按揭利率方案，以缓冲利率上行压力并维持一级市场销售节奏。

跨区域交通基础设施发展，包括胡志明市环城三号线、河内环城四号线、机场建设及南北高速公路等重大交通项目的推进，将显著带动周边区域房地产需求。基础设施完善不仅提升区域互联互通水平，还将吸引产业发展与就业机会向外围区域转移。在北部，海防、宁平等河内周边省份将受益明显；在南部，同泰、西宁、平阳等地将成为承接人口与产业转移的重要区域。城市内部交通项目的发展（如河内环城2.5线）将进一步提升城市景观及房地产价值，同时加强外围区域与核心城区之间的通达性。这一趋势有助于推动区域经济均衡发展，并缓解核心城市人口过度集中问题。

当前房地产市场普遍面临资金流动性紧张及融资渠道受限的问题，利率上行亦对购房需求形成抑制。部分企业通过出售项目或土地储备以缓解资金压力，虽有助于短期安全，但需以牺牲长期增长潜力为代价。在土地价格持续上涨的背景下，未来10年低成本获取土地的难度将显著提升。预计未来2-3年，将有约300个符合销售条件的项目进入市场，合计推出约108,700套住房。整体来看，具备资金实力及项目执行能力的头部开发商将更有机会把握新一轮增长机遇，而中小开发商面临的生存压力将持续加大。 当2025年市场供应量同比增长88%、但2026年房地产债券到期规模达95.94万亿越南盾——越南房地产市场正站在“复苏”与“分化”的十字路口。国泰君安证券（越南）这份报告的核心判断是：制度性改革（简化审批、降低土地成本、保障性住房扩容）正在释放被压抑的供给，但信贷收紧与债券到期压力将加速行业洗牌。河内市场在经历20%-30%的年均涨幅后进入价格消化期，而胡志明市在行政扩容后展现出更强的增长动能。新一轮周期的赢家，将是具备资金实力与项目执行能力的头部开发商。