2025年越南房地产总供应量同比增长88%，创2019年以来最高水平——但2026年初住房贷款利率已升至9.6%-13.9%，对高杠杆投资者形成显著压力。国泰君安证券（越南）这份报告揭示了市场复苏中的结构性分化：河内房价在经历年均20%-30%上涨后进入消化期（2026年预计+6%），胡志明市展现更强增长动能（预计+6%-9%），而2026年房地产行业债券到期规模达95.94万亿越南盾，成为行业最大不确定性来源。
市场总体复苏——法律框架完善驱动供应放量
2025年，越南房地产市场在法律制度持续完善、信贷环境逐步宽松以及经济增长刺激政策支持下延续强劲复苏。据越南房地产经纪协会统计，2025年市场总供应量同比增长88%，达到2019年以来最高水平，预计2026年供应量有望进一步增长超过40%。市场供应结构明显向头部企业集中，Vingroup、Masterise Homes、MIK及Sun Group等开发商合计占据约64%的市场供应。当前市场主要瓶颈已在一定程度上得到缓解，得益于三方面制度性改革：简化并标准化项目审批流程；降低与土地使用费相关的财务义务以盘活存量土地资源；加快保障性住房推进并调整相关法规以提升居民可及性。
法律政策体系——贯穿一致的市场调控导向
2025-2026年越南密集出台了一系列房地产法律法规。第171/2024/QH15号决议简化项目审批流程，在行政区划调整后加强地方政府分级授权。第357/2025/ND-CP号法令（2026年3月1日生效）规范住房及房地产市场国家信息系统建设，要求开发商披露项目法律状态、交易历史、价格变动及规划信息。在降低土地使用成本方面，第76/2025/ND-CP号法令明确土地使用费及土地租金市场化定价机制。在保障性住房方面，第201/2025/QH15号决议试点实施特殊机制，第136/2026/ND-CP号法令将单身购房者收入上限由1500万提高至2500万越南盾/月，双职工家庭由3000万提高至5000万越南盾/月。
信贷环境——利率上行与债券到期双重压力
自2026年初以来，多家银行上调房地产贷款利率，目前住房贷款利率在优惠期普遍为9.6%-10.1%/年，浮动期可升至12.0%-13.9%/年。2026年剩余时间内，企业债券到期总规模约165.397万亿越南盾，房地产行业占58%（约95.943万亿越南盾）。2026年前四个月企业债券提前回购总额约11.4万亿越南盾，同比下降64.1%，房地产行业仍为主要回购主体（占70.1%）。信贷资源正向法律合规清晰、开发商资质优良及具备真实居住需求的项目倾斜，市场持续分化。
两大核心市场——河内与胡志明市的分化走势
河内市场2023-2025年一级市场价格年均增速达20%-30%，预计2026年一级市场价格涨幅约为+6%，明显低于此前水平。未来两年新建公寓供应预计维持在每年3万套以上。胡志明市在与平阳省及巴地-头顿省行政合并后供需结构迎来重要转折，2025年南部地区新增供应较2024年实现翻倍增长。与河内市场趋缓不同，胡志明市预计二级市场价格将保持6%-9%的年均增长，开发商积极与ACB、Vietcombank等银行合作推出优惠按揭利率方案。
基础设施与市场分化——区域交通驱动需求增长
胡志明市环城三号线、河内环城四号线、南北高速公路等重大交通项目将显著带动周边区域需求。北部海防、宁平等河内周边省份及南部同泰、西宁、平阳等地将成为承接人口与产业转移的重要区域。预计未来2-3年将有约300个符合销售条件的项目进入市场，合计推出约108,700套住房，具备资金实力及项目执行能力的头部开发商将更有机会把握增长机遇。
