图表42023年二手房成交套数同比增长112%，而新
2025-01-02 13:42:40
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我国一线城市二手房价从高位回落
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2026年前5月，二手房交易面积占比过半
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2026年5月，二手房交易面积占比为53.9%
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图表62022年以来70城新房、二手房价格持续下降
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5月前28天，二手房网签面积一线同比+20.3%，二线同比+12.3%，三四线同比+34.2%
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5月前28天，13城二手房成交面积同比上升20.7%，增幅较上个月扩张7.6pct
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2023-2026年核心20城二手房实时成交量
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2025年12月以来二手房挂牌价指数显著改善，3月上旬有所回落，3月下旬开始改善
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2026Q1上海二手房价修复从低总价房源开始，不同于2024Q4上海二手房价修复从中高总价房源开始
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2025年10月以来冰山50城二手房挂牌量均值持续下降
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2026年前4月核心20城二手房实时成交量及同比
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2026年前4月核心20城二手房实时成交量
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2022-2025主流27城新房和二手房住宅成交合计走势
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存量二手房对新房，尤其是刚需产品挤压较为明显，新房只能通过稀缺性和产品创新规避存量房压力。1）由于过去存在“7090”政策，即新房项目建筑面积 90 平方米以下住房面积所占比重，必须达到 70%以上，导致过去商品住宅以满足居民刚性住房需求的小面积户型为主，多年下来积累了较大体量的小面积存量房，与目前新房刚需产品重叠度较高。2）刚需购房家庭最看重的是性价比，市场下行周期中，总有享受多年城市发展的红利、或者急需现金流的房东，做较大幅度的降价动作，性价比逻辑会将新房刚需产品拖入恶性竞争。3）我们曾在《新房需求来自于哪儿？》报告中提到，城市发展存在弹性边界，产业、交通是边界扩张的决定性要素，当城市的主要产业区辐射范围基本建设成熟，城市交通（尤其是轨道交通）没有大幅扩张契机时，居民购房需求偏向城市有效需求区域内释放，2023 年二手房挤压新房态势较为明显。
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