美国数据中心资本化率趋势：U型走势，利差持续收窄

2015年至2026年Q1，美国数据中心电力外壳与交钥匙资产的资本化率呈现“先降后升”的U型走势。图片年度数据显示，电力外壳资本化率从2015年的6.0%持续下行至2021年的4.2%后反弹至2026年的5.3%；交钥匙资本化率从7.4%降至2021年的5.8%后回升至2026年的6.3%。两类资产的利差从2015-2021年的1.4%-1.6%区间收窄至2026年的1.0%。数据来源：Avison Young《U.S. data center update Q1 2026》

美国数据中心资本化率趋势（2015—2026年）

年份	电力外壳（Powered Shell）	交钥匙（Turnkey）	两类资产利差
2015年	6.0%	7.4%	1.4%
2016年	5.8%	7.2%	1.4%
2017年	5.7%	7.0%	1.3%
2018年	5.4%	6.7%	1.3%
2019年	5.0%	6.5%	1.5%
2020年	4.8%	6.4%	1.6%
2021年	4.2%	5.8%	1.6%
2022年	4.5%	5.7%	1.2%
2023年	5.3%	7.0%	1.7%
2024年	5.0%	6.6%	1.6%
2025年	5.0%	6.5%	1.5%
2026年	5.3%	6.3%	1.0%

数据来源：Avison Young《U.S. data center update Q1 2026》

从2015年至2026年Q1美国数据中心资本化率的趋势变化来看，可以提炼出三个关键判断：
两类资产资本化率均呈U型走势，2021年为共同低点。 电力外壳在2021年降至4.2%（统计周期最低），交钥匙同期降至5.8%（周期最低），此后两者均开始回升。2021年也是两类资产估值最高的年份——资本化率越低，资产估值越高。此后随着利率环境变化和投资风险偏好调整，两类资产资本化率均开始回升。
2023年电力外壳资本化率骤升后波动。 电力外壳从2021年的4.2%大幅跃升至2023年的5.3%（升幅26.2%），2024-2025年回落至5.0%，2026年再次升至5.3%。这一“W型”走势与报告所述“电力外壳资本化率上升至5.3%，主要受Neocloud租户信用评级较弱驱动”一致，反映出新兴AI租户群体对资本化率的推升作用。
两类资产利差持续收窄至1.0%。 2019-2021年利差维持在1.5%-1.6%的较高水平，2022年收窄至1.2%，2026年进一步降至1.0%（周期最低）。利差的持续收窄表明，随着数据中心持续扩张和更多资本涌入，投资者对电力外壳（开发风险较高）和交钥匙（稳定现金流）两类资产的定价差异正在缩小，市场对数据中心资产的整体风险偏好有所提升。