政策端是影响房地产行业走向的关键变量。国联证券研报指出，截至2025年1月底，全国仅北京、上海、深圳和海南四地仍保留限购。在“好房子”建设的政策导向下，新房限价有望逐步放松，限价突破将直接利好在一线城市拿地的房企项目利润率。一线城市政策调控的边际改善空间，是2025年至2026年房地产市场的重要看点。
北上深限购政策仍有优化空间
2024年9月26日中央政治局会议提出“止跌回稳”后，中央各部委和各地方政府相继出台“一揽子”政策措施。一线城市中，广州已全面取消限购，北京、上海和深圳在限购范围和社保年限要求上做出优化调整。截至2025年1月底，全国仅北京、上海、深圳和海南四地仍保留限购。
北京实行全市限购，五环内非本地户籍社保要求3年，五环外2年，高层次和急需紧缺人才1年。上海同样全市限购，但五大新城、外环外等区域较为宽松，核心区非本地户籍社保要求3年，外环外1年。深圳除罗湖、福田、南山、宝安部分区域外，限购政策较为宽松，非本地户籍核心区社保要求1年，外围区域无要求。
与广州的全面取消限购相比，北上深的限购政策仍有明显松绑空间。未来若市场复苏不及预期，限购政策的进一步优化调整将是政策工具箱中的重要选项。限购放松有望释放被压抑的购房需求，尤其是外地户籍的刚需和改善需求。
新房限价有望逐步放松
当前大部分城市土地市场已取消限价，回归至价高者得。但一线和部分强二线城市的新房市场目前仍有限价盘存在。在政策对商品住房有“好房子”建设的定位导向下，预计未来新房限价将逐步放松。
限价放松的逻辑包括：土地端已取消限价，销售端限价失去上游约束；改善型住房需求需要价格信号引导供给；“好房子”建设需要合理的价格激励。限价突破的核心受益方是在一线城市拿地的房企，限价放松将直接改善其项目利润率。
限价突破的市场影响是结构性的。高端改善项目的限价放松最为迫切，因为这类项目的品质投入与价格受限之间的矛盾最为突出。限价放松后，房企有更大空间投入产品升级，形成“高品质-高价格-高利润”的良性循环。
限价突破对项目利润率的量化影响
国联证券以普宅项目标准测算了限价突破对项目利润率的影响。以一个原货值50亿元、土地款20亿元、建安成本16亿元的项目为例：在原限价条件下，项目毛利率26.8%，净利率为14.4%。
若限价突破5%，货值升至52.5亿元，项目毛利率升至30.3%，净利率升至16.9%，净利率提升2.5个百分点。若限价突破10%，货值升至55亿元，项目毛利率升至33.4%，净利率升至19.1%，净利率较原水平提升4.7个百分点。
限价突破对利润率的提升主要通过收入端实现——货值增加直接转化为毛利。而土地成本、建安成本、期间费用等支出端基本不变。这意味着限价放松对项目利润率的改善具有较高的弹性，对在一线城市有大量土储的房企而言，限价放松将带来显著的利润增厚。
政策组合拳利好“头部霸主”房企
销售端、拿地端、政策端的三重利好叠加，共同指向“头部霸主”房企的投资价值。销售端，新房市场一线和强二线的改善项目成为主流，有能力获取相应项目并打造出匹配产品的房企更有竞争力。拿地端，土地整体缩量，拿地参与者主要为头部央国企和改善型房企，此类房企预计未来市占率将提升。政策端，限价突破直接利好在一线城市拿地的房企项目利润率改善。
建议关注具有在重点城市核心区域持续拿地能力、产品品质高服务好的头部央国企和改善型房企，如绿城中国、中国海外发展、滨江集团、建发国际集团、建发股份等。这类房企在核心城市的土储优势、产品力优势和融资成本优势，将在政策边际改善的环境中充分释放。
表：新房限价突破对项目利润率影响测算| 情景 | 货值（万元） | 毛利率 | 净利率 | 净利润（万元） |
|---|
| 原限价（基准） | 500,000 | 26.8% | 14.4% | 72,153 |
| 限价突破5% | 525,000 | 30.3% | 16.9% | 88,700 |
| 限价突破10% | 550,000 | 33.4% | 19.1% | 105,247 |
