房地产行业专题研究：楼市分化改善为先推荐“头部霸主”房企-250205（16页）.pdf

1、 请务必阅读报告末页的重要声明 glzqdatemark1 证券研究证券研究报告 行业研究|行业专题研究|房地产 楼市分化改善为先，楼市分化改善为先，推荐推荐“头部霸主”“头部霸主”房企房企 2025年02月05日2025年02月05日|报告要点|分析师及联系人 证券研究证券研究报告 请务必阅读报告末页的重要声明 1/15 分化成为楼市主旋律：一二手房分化，二手房面向刚需，在一二手总成交中二手房占比提升；新房面向改善，核心城市高总价成交占比提升。土地成交缩量，房企倾向核心城市核心区拿地，能获取越多核心区优质地块的房企未来发展越有保障。未来一线城市还能有部分政策调控的边际改善空间，且限价的突破利

2、好在一线城市拿地的房企项目利润率改善。建议关注具有在重点城市核心区域持续拿地能力，产品品质高服务好的头部央国企和改善型房企，如绿城中国、中国海外发展、滨江集团、建发国际集团、建发股份等。杜昊旻 方鹏 姜好幸 刘汪 SAC：S0590524070006 SAC：S0590524100003 SAC：S0590524070008 gZhXoPsQtQsOqNbRaObRsQrRsQmRfQmMmOeRrRrP8OrRzQxNsRoMxNmPqN请务必阅读报告末页的重要声明 2/15 行业研究|行业专题研究 glzqdatemark2 房地产 楼市分化改善为先，推荐“头部霸主”房企 投资建议：强于大

3、市（维持）上次建议：强于大市 相对大盘走势 相关报告 1、房地产：2024Q4 房地产行业基金持仓分析：板块基金重仓回落，部分改善型房企获增持2025.01.26 2、房地产：销售端持续改善，供给端有待修复2025.01.22 行业观点 新房以改善需求为主，重点城市市场容量仍大中国房地产市场自 2021 年下半年起开始新一轮回调，2024 年全国商品房销售金额 9.7 万亿元，调整至 2015-2016 年水平。分化成为楼市主旋律：一二手房分化，二手房面向刚需，在一二手总成交中二手房占比提升；新房面向改善，核心城市高总价成交占比提升。价格端，重点城市改善项目带动新房均价提升，二手房整体承压下行

4、，在 2024 年四季度系列政策带动下，一线城市新房价格涨幅大，二手房价格跌幅小反弹较快。我们预计未来重点 35 城市房地产市场主战场，其市场容量在5 万亿元以上，足够容纳头部房企的发展。土地成交缩量，房企倾向核心城市核心区拿地土地市场整体热度较低，供需同比连续四年下降，2021-2024 年全国 300 城宅地成交分别同比-23.0%、-31.0%、-20.7%和-22.63%，未来有效供应或减少。房企拿地策略趋于相同，聚焦于核心城市核心地块，不以规模论，确保拿地的流动性和稳定的利润水平，能获取越多核心区优质地块的房企未来发展越有保障。房企拿地是销售的前置指标，当前拿地参与方以头部央国企和改

5、善型房企为主，2024 年建发房产、滨江集团、绿城中国等投资强度超过 0.3，未来其市占率或进一步提升。政策持续趋向宽松，一线城市优化空间更大在 2024 年 9 月政治局会议后的“一揽子”政策落地后，仅北上深和海南楼市尚有限购，未来调控还有边际改善空间。当前大部分城市土地市场已取消限价，回归至价高者得，而一线和部分强二线城市目前新房还有限价盘存在，在政策对商品住房有“好房子”建设的定位导向下，预计未来限价或将逐步放松，限价突破利好在一线城市拿地的房企项目利润率改善。投资建议：推荐在一线和强二线拿地的头部央国企和改善型房企分化是楼市主旋律，新房市场一线和强二线的改善项目成为主流，有能力获取相应

6、项目并打造出匹配产品的房企更有竞争力；未来一线城市还能有部分政策调控的边际改善空间，且限价的突破利好在一线城市拿地的房企项目利润率改善。建议关注具有在重点城市核心区域持续拿地能力，产品品质高服务好的头部央国企和改善型房企，我们称之为“头部霸主”房企，如绿城中国、中国海外发展、滨江集团、建发国际集团、建发股份等。风险提示：风险提示：政策效果不达预期，房企流动性风险加剧，市场信心不及预期，测算假设带来的结果偏差-20%3%27%50%2024/22024/62024/92025/1房地产沪深3002025年02月05日2025年02月05日 请务必阅读报告末页的重要声明 3/15 行业研究|行业专