土地市场是房地产行业的“源头”，其冷热直接决定未来1-2年的新房供给。据海通国际《产能牛耳已执，价值重升可期》报告，2024年前三季度全国土地累计成交建面同比下降22.56%，成交金额同比下降34.66%，成交楼面均价同比下降15.62%。一线、二线、三四线城市土地成交金额分别下降37.71%、39.50%、28.07%，全面收缩态势明显。土地成交的大幅下滑意味着未来新房供给将显著减少，行业供给侧正在经历剧烈出清，这将加速房地产市场供需再平衡和价格底部确认。
土地成交全面收缩，全国成交金额降34.66%
2024年前三季度土地市场成交量价齐跌。全国土地累计成交建面5.12亿平，同比下降22.56%；累计成交金额1.46万亿元，同比下降34.66%；成交楼面均价2850元/平，同比下降15.62%。土地成交金额降幅显著大于建面降幅，反映地价同步下行，土地市场景气度处于历史低位。
从溢价率看，全国加权溢价率从2023年前三季度的4.91%下降至2024年同期的3.67%，下降1.24个百分点。开发商拿地意愿极低，土地市场处于“底价成交”甚至“流拍”频发的状态，土地财政压力持续加大。
分线城市全面收缩，一线城市成交金额降37.7%
各线城市土地市场同步降温。一线城市土地成交建面1077万平（-40.04%），成交金额2473亿元（-37.71%），楼面均价22958元/平（+3.89%）。一线城市建面降幅最大但楼面均价微涨，反映核心城市优质地块仍有价值支撑，但整体推地量明显缩减。
二线城市土地成交建面1.19亿平（-22.81%），成交金额5761亿元（-39.50%），楼面均价4839元/平（-21.76%）。二线城市楼面均价降幅最大，反映强二线城市地价调整更为充分。三四线城市土地成交建面3.83亿平（-21.83%），成交金额6363亿元（-28.07%），楼面均价1663元/平（-7.97%）。三四线城市调整相对温和，但基数本身已处于低位。
土地供给收缩对行业筑底的意义
土地市场的大幅收缩对行业中长期发展具有两面性。短期看，土地成交下降意味着地方政府土地出让收入锐减，加剧地方财政压力，同时影响开发商的土储补充。但中期看，土地供给的明显收缩将直接导致未来1-2年新房有效供给大幅减少。
海通国际认为，行业投资力度大幅下行对加速行业触底具备积极意义。对比2014年周期，当前市场有利点之一正是“有效产能去化更加明显”。供给端的快速收缩将缩短供需再平衡的时间，在需求端政策持续发力的配合下，市场有望更快实现“止跌回稳”。预计2025年新房供给将明显收缩，供需关系改善将成为房价企稳的重要支撑。
表：全国土地市场成交情况（2024年1-3Q）| 城市分类 | 成交建面同比 | 成交金额同比 | 楼面均价同比 | 溢价率变化 |
|---|
| 全国汇总 | -22.56% | -34.66% | -15.62% | -1.24 pct |
| 一线城市 | -40.04% | -37.71% | +3.89% | -1.68 pct |
| 二线城市 | -22.81% | -39.50% | -21.76% | -0.89 pct |
| 三四线城市 | -21.83% | -28.07% | -7.97% | -1.32 pct |
