2020-2021年是三四线城市土地市场最为狂热的时期。中指院数据显示，在22城集中供地背景下，三四线城市土地成交宗数占比不降反升，绍兴、东莞、佛山、徐州等城市拍出大量高价地，楼面价最高达22330元/平。平安证券最新报告回溯了这一轮三四线城市土地泡沫的形成、膨胀与破裂过程，分析高价地对房企利润的侵蚀效应，并对当前三四线城市土地市场的低温格局和未来走向进行研判。
2020-2021年三四线城市土地成交占比逆势上升
2020-2021年楼市地市成交火热，叠加2021年22城推出集中供地、一二线核心区容量有限、土拍“僧多粥少”等，部分基本面、发展前景相对较好的三四线城市承接了房企拿地的外溢需求，尤其长三角、大湾区都市圈城市成为主要承接区域。
根据中指院数据，2020、2021年全国300城中三四线城市土地成交宗数占比不降反升。这一现象打破了此前行业集中度持续提升的趋势——在正常情况下，房企拿地应持续向核心城市集中，但集中供地政策导致核心城市土地供应节奏被打乱，大量资金被动流向三四线城市。房企在核心城市拿地受阻后，被迫在三四线城市寻求补充土储的机会。以长三角为例，绍兴、徐州、常州等城市的土地市场热度一度超过部分二线城市。
高价地频出——三四线城市楼面价达1-2.2万元/平
2020-2021年三四线城市涌现出大量高价地，地价水平远超当地房价承受能力。绍兴越城区F-28地块2021年6月成交，楼面价17526元/平（溢价率29.8%）；东莞清溪铁松村地块2021年3月成交，楼面价18980元/平（溢价率49%）；佛山陈村新城TOD临江宅地2021年4月成交，楼面价22330元/平（溢价率106.7%），成为这一轮三四线城市地价泡沫的典型案例。徐州云龙湖板块地块楼面价11839元/平（溢价率90.62%），惠州金山湖片区地块楼面价9161元/平（溢价率42.96%）。
这些高价地的共同特征是：位于三四线城市的核心或潜力板块，但地价已接近甚至超过同期二线城市水平。叠加彼时“竞自持”“竞配建”等出让要求进一步抬高房企的实际拿地成本。以佛山陈村地块为例，106.7%的溢价率加上22330元/平的楼面价，意味着项目售价需达到3.5万元/平以上才能实现合理利润，而当前佛山该区域新房售价已较峰值大幅回落，高价地项目陷入严重亏损。
2020-2021年三四线城市典型高价地案例| 城市 | 地块 | 出让时间 | 溢价率 | 楼面地价（元/平） |
|---|
| 绍兴 | 越城区F-28地块 | 2021年6月 | 29.8% | 17,526 |
| 东莞 | 清溪铁松村地块 | 2021年3月 | 49% | 18,980 |
| 佛山 | 陈村新城TOD临江宅地 | 2021年4月 | 106.7% | 22,330 |
| 徐州 | 云龙湖板块地块 | 2021年4月 | 90.62% | 11,839 |
| 惠州 | 金山湖片区地块 | 2021年6月 | 42.96% | 9,161 |
楼市遇冷后的“以价换量”——利润侵蚀效应持续显现
2021年下半年楼市开始降温，三四线城市首当其冲。随着需求端持续疲软，高价地项目被迫“以价换量”，直接压制房企利润率。绍兴越城区项目售价从预期3万+降至2万+，东莞清溪项目从预期3.5万+降至2.5万+，佛山陈村项目从预期4万+降至2.5万-3万。高价地项目普遍处于“卖一套亏一套”的状态。
从房企报表端看，2020-2021年在三四线城市获取的高价地，已成为当前毛利率下行的核心拖累。这部分项目不仅贡献了负利润，还占用了大量资金，间接影响了房企在核心城市的拿地能力。部分房企已在2022-2024年对三四线城市项目进行大幅减值计提，但仍有大量存量项目等待消化。根据平安证券统计，当前三四线城市去化周期普遍在20个月以上，部分城市超过30个月。在楼市整体企稳之前，三四线城市仍将面临“价格跌+去化慢”的双重压力。
三四线城市土地市场展望——低温格局或将延续
2022年以来，三四线城市土地市场已进入深度调整期。土地成交大幅缩量，溢价率降至历史低位，流拍率持续攀升。与2020-2021年的狂热形成鲜明对比，当前三四线城市土地市场呈现“无人问津”的状态。从行业“止跌企稳”路径看，低能级区域受困于较高库存，土地市场的复苏将滞后于销售市场的回暖。预计三四线城市土地市场的恢复需要等待全国经济企稳和一二线核心区楼市回暖的传导，这一过程可能需要较长时间。
对于房企而言，三四线城市土储的处理策略已从“获取利润”转向“去化止损”。历史包袱较轻、高点拿地少或聚焦核心区域的房企，将更有能力在当前市场中保持竞争力。建议关注土储质量较高、仍具有拿地能力的房企，如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团等。这些企业在本轮周期中受损较小，有望在核心城市率先企稳的背景下实现毛利率改善。
