中国平安：地产杂谈系列之六十如何看低能级区域楼市走向（11页）.pdf

1、如何看低能级区域楼市走向？如何看低能级区域楼市走向？地产杂谈系列之六十地产杂谈系列之六十证券研究报告20242024年年1111月月2222日日杨 侃投资咨询资格编号：S1060514080002王懂扬投资咨询资格编号：S1060522070003 证券分析师证券分析师请务必阅读正文后免责条款请务必阅读正文后免责条款行业动态跟踪报告行业动态跟踪报告 地产行业地产行业强于大市（维持）强于大市（维持）投资要点投资要点1 120202020-20212021年拿地下沉至低能级城市、二线郊区，制约房企毛利率表现：年拿地下沉至低能级城市、二线郊区，制约房企毛利率表现：由于2020、2021年楼市地市成交

2、火热，叠加2021年22城推出集中供地、一二线核心区容量有限、土拍“僧多粥少”等，部分基本面、发展前景相对较好的三四线城市及二线郊区，承接房企拿地外溢需求，尤其长三角、大湾区都市圈城市。根据中指院数据，2020、2021年全国300城中三四线城市土地成交宗数占比不降反升，典型二线城市成交地块亦多在外围郊区。期间二线城市下属郊区、县级市、甚至三四线城市不乏高价地拍出，叠加彼时拍地不乏“竞自持”等出让要求进一步抬高房企拿地成本，而后楼市遇冷下房企被迫“以价换量”，压制房企利润率表现。典型城市郊区库存累积且去化周期较长，预计止跌滞后于核心区改善板块及好产品。典型城市郊区库存累积且去化周期较长，预计止

3、跌滞后于核心区改善板块及好产品。根据中指院数据，典型城市郊区平均去化周期均长于主城区，面临更长调整周期。从各地收储公告及落地项目看，一线城市中，广州近期收储范围从此前远离市区的增城等区扩大到全市范围；二线城市中收储主阵地不乏在库存较高的郊区，如青岛即墨区、武汉黄陂区、天津滨海新区等地项目。我们认为高库存的郊区去库存，一是需要进一步以价换量，以“高性价比”换取项目流速；二是调整新出让或已出让地块的相关控规，打造更具产品竞争力的项目上市销售；三是加大收储力度。参考克而瑞数据，从各类板块价格动向看，郊区/刚需类板块抗跌性明显较弱，而年初以来核心区高端改善项目仍不乏“供不应求”的开盘局面，我们预计本轮

4、行业“止跌回稳”路径中，郊区企稳回升或滞后于核心区高品质住宅。当前多地第四代住宅项目在楼市低迷下仍去化良好，带动部分“第四代住宅”用地出让“点状高热”，高品质住宅地块、项目成交已现企稳迹象。此外税费减免细则落地，财政部发文将现行享受1%契税税率的面积标准由90平方米提高到140平方米;北上深取消非普住宅标准后，持有2年以上非普宅亦免征增值税（调整前仅普宅免征），我们认为亦更为边际利好一线城市二套房及非普宅等改善客群。投资建议：投资建议：我们认为行业“止跌企稳”路径将遵循“好产品一线+二线核心区全国经济企稳全国楼市企稳投资企稳”，低能级区域（二线郊区+三四线）受困于较高库存，止跌将相对靠后。预计

5、历史包袱较轻（高点拿地少或主要聚焦核心区域）、仍具有拿地能力的房企，有望受益核心城市+优质产品细分市场企稳、限价放开+土拍优化（实质为地价下降）带来的毛利率改善，走出个股行情。个股关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化的房企如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、华润置地、保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。风险提示：风险提示：1）楼市成交持续疲软风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）政策改善及落地执行不及预期风险

6、。2前言前言 2024年9月末一揽子地产政策出台以来，一线城市一二手成交有较明显提升，市场对于“止跌回稳”的时点、节奏讨论较多，我们此前报告中一直强调由于各城市禀赋、库存差异，止跌回稳的节奏也将不一致，预计行业“止跌企稳”路径将遵循“好产品一线+二线核心区全国经济企稳全国楼市企稳投资企稳”。本篇我们重点聚焦二线郊区及三四线等低能级区域，我们认为受困于库存及去化周期高企，该类区域止跌回稳时点将相对靠后，同时由于2020、2021年二线郊区及三四线不乏高价地成交，房价持续承压也将对区域布局房企业绩形成拖累，而历史包袱较轻（高点拿地少或主要聚焦核心区域）、仍具有拿地能力的房企，有望受益核心城市+优质