2024年公募REITs底层资产类别经历了一轮快速扩容。消费基础设施REITs从无到有，全年发行7只、规模198.13亿元，跃居第三大资产类别。水利设施REITs实现零的突破，银华绍兴原水利REIT以16.97亿元在深交所上市。大公国际年度报告指出，随着《常态化发行通知》将行业范围扩展至十三大类，文化旅游、养老基础设施REITs有望在2025年填补发行空白。资产混装扩募亦已启动探索，中航京能光伏REIT首次申请光伏+水电混装，公募REITs底层资产多元化进程正在加速。
消费基础设施REITs快速崛起，198亿元跃居第三
2023年3月24日，国家发改委和证监会分别发文，明确优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目发行基础设施REITs。2024年3月，我国首批消费基础设施REITs完成上市，此后迎来快速发展。
截至2024年末，消费基础设施REITs共计发行7只、合计规模198.13亿元，占公募REITs市场发行总规模的11.86%，成为仅次于交通基础设施（687.71亿元）和产业园区（287.23亿元）的第三大产品类别。底层资产类型丰富——购物中心（华润万象城、金茂览秀城、印力西溪印象城、大悦城）、奥特莱斯（首创奥莱）、社区商业（物美）、百货（百联又一城），覆盖北京、上海、青岛、长沙、杭州、成都、济南、武汉等核心城市。
经营表现方面，已上市消费基础设施REITs二、三季度整体平稳。华夏华润商业REIT出租率99.30%维持高位，租户集中度低（前十大面积租户占比23.50%）。华夏金茂商业REIT出租率98.30%，主力店平均租金33.72元/平方米/月，专门店157.02元/平方米/月。嘉实物美消费REIT出租率96.69%，加权平均剩余租期7.72年。
水利设施REITs首单落地，银华绍兴原水利16.97亿元上市
2024年7月，国家发改委《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》首次将具有供水、发电等功能的水利设施项目正式列入REITs覆盖行业范围。
2024年11月8日，银华绍兴原水利REIT在深圳证券交易所成功上市，为全国首单水利基础设施REITs，发行规模16.97亿元。底层资产为绍兴市汤浦水库工程，是一座以供水为主、兼顾防洪灌溉的大（Ⅱ）型水利工程，水库坐落于绍兴市上虞区汤浦镇，总库容2.35亿立方米，正常蓄水位32.059米，正常蓄水库容1.85亿立方米，最大日供水量100万吨，项目决算总投资9.45亿元。
银华绍兴原水利REIT的成功上市拓宽了公募REITs底层资产范围，填补了水利领域空白。水利设施项目具有现金流稳定、经营期限长的特点，与REITs产品特性高度契合。未来更多水利项目有望参照此模式发行上市。
资产混装扩募首单探索，光伏+水电组合降低季节性波动
2024年公募REITs开始探索由单一资产扩募向混装资产扩募的可能性。中航京能光伏REIT是首只申请底层资产混装扩募的产品。其首发底层资产为陕西榆林光伏项目和湖北随州光伏项目（2023年3月上市），2024年4月申请扩募拟购入云南保山苏家河口水电站和松山河口水电站项目。
光伏发电易受光照资源季节性波动影响，而水力发电抗周期性较强、受降雨和来水影响。底层资产类型的分散有利于提高REITs的抗风险性和运营稳定性。目前中航京能光伏REIT混装扩募的底层资产同属电力行业，未来资产混装或可进一步突破大类行业限制，尝试在同一权属类型或产业链中进行资产组合，同时逐步过渡至首次发行时进行资产混装配置。
文化旅游与养老REITs蓄势待发，2025年有望填补空白
2024年《常态化发行通知》将公募REITs行业范围拓展至租赁住房、水利设施、文化旅游基础设施、养老基础设施等十三大类。自然文化遗产、国家AAAAA级和AAAA级旅游景区项目被明确纳入支持范围；依法登记并在民政部门备案的养老项目亦被列入。
目前，从资产大类上看，文化旅游基础设施和养老基础设施板块的项目发行仍有空白。从细分类型上看，已上市资产大类中行业细分类型比较单一——交通设施REITs仅有收费公路类型，铁路、机场、港口项目尚未面世；能源基础设施中风电、光伏、水电已有项目，但综合能源、储能等细分领域仍是空白。
煤电、养老、零售、冰雪经济等多个行业指导意见中明确提出支持符合条件的项目发行REITs。预计2025年，文化旅游、养老公募REITs有望成功发行，填补市场空白，REITs底层资产从资产大类和细分类型上有望进一步扩展。
消费基础设施REITs 2024年发行情况| 产品简称 | 所在地 | 底层资产 |
|---|
| 嘉实物美消费REIT | 北京市 | 品牌超市及便民商业等4个项目 |
| 华夏金茂商业REIT | 湖南省长沙市 | 长沙览秀城 |
| 华夏华润商业REIT | 山东省青岛市 | 青岛万象城 |
| 中金印力消费REIT | 浙江省杭州市 | 杭州西溪印象城 |
| 华安百联消费REIT | 上海市 | 上海又一城购物中心 |
| 华夏首创奥莱REIT | 山东省/湖北省 | 济南/武汉首创奥莱项目 |
| 华夏大悦城商业REIT | 四川省成都市 | 成都大悦城 |
