美国房价在供给短缺推动下持续上涨，但涨幅正在从高位回归温和。国联民生证券研究所研报显示，2024年美国二手房价格中位数同比上涨4.5%至40.5万美元，全美CS房价指数月均上涨5.1%。展望2025年，在利率下行预期与经济增速放缓的共同作用下，房价预计温和上涨3.7%。本文基于国联民生证券研报，分析美国房价走势及核心驱动因素。
2024年二手房价格刚性上涨，新房价格承压下行
2024年美国二手房市场呈现典型的“量缩价涨”格局。NAR数据显示，二手房价格中位数均值为40.5万美元，同比上涨4.5%，较2023年涨幅（1.1%）显著走阔。供给短缺是价格上涨的核心驱动力，库存可供销售月数仅3.3个月，远低于历史均值。
与二手房形成鲜明对比，新房价格中位数同比下跌1.6%至41.9万美元。新房库存可供销售8.0个月，供给充裕压制了价格表现。二手房与新房价格差从2023年的约2万美元收窄至1.4万美元，两者价差趋于接近。全美CS房价指数月均同比上涨5.1%，三大核心都市（洛杉矶、芝加哥、纽约）涨幅分别达6.7%、7.5%、8.6%，高于全美平均。
供给约束是价格上涨的最强支撑
供给端持续偏紧是房价上涨的最根本原因。2024年月均挂牌量106.1万套，虽同比回升16.7%，但较2019年仍低32%。新增挂牌量增速逐季放缓，2024年下半年部分城市新增挂牌同比转负。利率锁定效应导致房主惜售，二手房流通盘持续偏紧。
历史经验表明，当库存可供销售月数低于4个月时，房价往往呈现刚性上涨。2024年3.3个月的水平处于极度紧缺区间。即便2025年库存有所回升，Realtor预测待售库存同比增11.7%，但绝对量仍将低于历史均值，供给约束不会根本解除。这是房价即便在成交量低迷时仍能保持上涨的核心逻辑。
表3：美国二手房价格及预测（2023-2025年）| 年份 | 价格中位数（万美元） | 同比涨幅 |
|---|
| 2023年 | 38.8 | +1.1% |
| 2024年 | 40.5 | +4.5% |
| 2025年（预测） | 42.0 | +3.7% |
需求端边际改善但力度有限
2024年下半年消费者信心指数逐步回升，与房屋销量走势基本吻合。适龄购房人口（25-44岁）持续增长至8993万人，占总人口26.7%，潜在需求基础坚实。但购买力仍处低位，住房购买力指数98.8，首付储蓄平均年限8.7年，购房负担能力35.2%高于30%可负担线。
2025年需求释放存在积极因素：美联储降息预期有望降低房贷利率（预测均值6.3%），前期积累的刚性需求可能逐步入市。但经济增速放缓（GDP已从高位回落）、失业率边际上升（2024年末4.1%）、居民购房能力受限等因素，将限制需求释放的力度和节奏。房价涨幅预计小于2024年。
2025年房价温和上涨3.7%是大概率情景
综合Realtor和Zillow预测，2025年美国房价将呈现温和上涨。Realtor预测2025年二手房价格中位数同比上涨3.7%至约42.0万美元。Zillow预测至2026年1月典型房屋价值同比增长1.1%，涨幅进一步收窄。
主要推动因素包括：一是利率下行预期改善购房融资成本；二是供给仍处于低位，库存虽有回升但绝对量不足；三是需求逐步释放但受制于经济和购买力约束。我们预计2025年房价温和上涨3.7%，销量微增至407万套，市场将从“量缩价涨”逐步过渡到“量升价稳”的新平衡。
