房地产行业美国二手房市场：销量回暖价格温和上涨-250313（25页）.pdf

1、 请务必阅读报告末页的重要声明 glzqdatemark1 证券研究证券研究报告 行业研究|行业深度研究|房地产 美国二手房市场：销量回暖，价格温和美国二手房市场：销量回暖，价格温和上涨上涨 2025年03月13日2025年03月13日|报告要点|分析师及联系人 证券研究证券研究报告 请务必阅读报告末页的重要声明 1/24 2024 年美国二手房市场受高利率影响，销量低位震荡，全年二手房销量约 406 万套，同比下降 0.9%。库存回升至 115 万套，但供应仍显紧张，导致价格保持刚性上涨。30 年期房贷利率维持在 6.1%-7.2%区间，相较 2021 年的 2.7%-3.2%大幅提升，但适

2、龄购房人口保持增长，外来移民人口逐渐恢复，市场需求受到阶段性抑制。市场流动性下降，挂牌量虽同比增长 16.7%，但仍低于 2019 年水平，挂牌到签约周期延长至 45.3 天。我们预计，在美联储降息预期及供需结构紧张的格局下，美国二手房市场将呈现销量回升、房价温和上涨的趋势。杜昊旻 姜好幸 方鹏 刘汪 SAC：S0590524070006 SAC：S0590524070008 SAC：S0590524100003 wUgWoOqPwOyRqNsM7N9R8OsQqQsQrMeRrRpMkPrQnR8OnNzQwMoPsNuOtPpP 请务必阅读报告末页的重要声明 2/24 行业研究|行业深度研

3、究 glzqdatemark2 房地产 美国二手房市场：销量回暖，价格温和上涨 投资建议：强于大市（维持）上次建议：强于大市 相对大盘走势 相关报告 1、房地产：市场供需逐步回暖，“小阳春”值得期待2025.03.09 2、房地产：政策指导行业转型升级，物企投资价值凸显2025.03.09 扫码查看更多 美国二手房销量低位震荡，价格刚性上涨 2024 年美国二手房市场受高利率影响，销量持续低迷。据全美地产经纪商协会数据，全年二手房销量约 406 万套，同比下降 0.9%，远低于 2021 年水平（613 万套），新房销量约 69 万套，同比增长 3.1%。10 月房贷利率上升促使短期再融资活动

4、激增，但高利率仍抑制购房需求。二手房市场供应紧张，库存虽回升至 115 万套，同比增长 16.2%，但平均可售月数仅为 3.7 个月，供给仍显不足（历史均值约5 个月）。二手房价格中位数上涨至 40.5 万美元，同比增长 4.5%，而新房市场供给相对充足，价格中位数同比下降 1.6%。经济韧性犹存，高利率抑制需求释放 2024 年，美国 GDP 同比增长约 5.0%，仍保持较高增速（2015-2019 年平均增速为4.1%）。就业市场较稳，全年失业率维持在 4%左右（2015-2019 年平均失业率为4.4%），消费者信心指数自年中开始回升。高利率仍是市场主要制约因素，30 年期房贷利率维持在

5、 6.1%-7.2%区间，2021 年低位时在 2.7%-3.2%之间，显著增加购房成本。从需求端来看，美国适龄购房人口持续增长，外来移民人口逐步回升，但受利率锁定效应及购房能力影响，潜在购房需求或有所积累。住房供需结构紧张，市场流动性不足 2024 年，美国二手房市场供给回升，但仍低于历史平均水平。2024 年月均挂牌量为 106.1 万套，同比增长 16.7%，但仍处于低位水平（2019 年为 156.5 万套）。受利率锁定效应影响，房主不愿出售低息贷款房产，新增挂牌量增速低于挂牌总量增速，供给仍显紧张。购房需求未充分释放，新增待成交量同比基本持平。挂牌价下调比例上升至 22.7%，买方议

6、价能力有所增强。市场流动性不足，挂牌到签约平均时长延长至 45.3 天。2024 年住房自有率维持在 65.7%，空置率小幅上升。行业前瞻：预计 2025 年美国二手房价格温和上涨 我们预计，2025 年美国房地产市场预计将呈现销量回升、房价温和上涨的趋势。主要推动因素包括：1）利率下行预期。美联储可能在 2025 年逐步降息，降低购房融资成本，有助于改善购房需求，促进房价上涨；2）供给仍处于低位。目前市场对美国降息仍有分歧，即使美国不降息，考虑到 2024 年二手房挂牌量有所回升，但绝对值仍处于低位水平，房价或延续上涨；3）需求或得到一定释放。高利率环境下住房需求积累充分，2025 年或逐步