美国二手房市场正陷入“价升量紧”的困局：房价持续上涨，成交量却持续低迷。国联民生证券研究所研报揭示，这一矛盾的核心在于“利率锁定效应”——超低利率时代的房主不愿出售房产，导致供给端严重僵化。本文基于国联民生证券研报，深度解析利率锁定效应对美国二手房市场供需结构的影响。
利率锁定效应的形成与量化
2020-2021年，美国30年期固定抵押贷款利率均值约为2.7%-3.2%，大量购房者以历史最低利率锁定房贷。截至2024年，这些房主的贷款利率远低于当前市场利率（6.1%-7.2%）。若此时出售房产并置换新房，新贷款利率将翻倍以上，月供压力大幅增加。
利率锁定效应最直接的体现是挂牌量萎缩。2024年月均挂牌量为106.1万套，虽然同比增长16.7%，但仍较2019年（156.5万套）低32%，较2020年（126.8万套）低16%。新增挂牌量月均32.1万套，仅恢复至2021年的约70%。利率越高，房主出售意愿越低，形成正向反馈。
供给僵化导致库存处于历史低位
尽管2024年库存同比回升，但绝对量仍严重不足。2024年12月二手房库存115万套，可供销售月数仅3.3个月，远低于5个月的历史均值。新房库存虽然充足（可供销售8.0个月），但新房价格偏高且区位不同，无法完全替代二手房供给。
2024年二手房销量占总销量约85%，但库存占比仅约72%。二手房市场供不应求的结构性矛盾持续强化，这是价格刚性上涨的根本原因。即便2024年二手房价格中位数同比上涨4.5%，也未能有效刺激供给释放，印证了利率锁定效应的强大粘性。
表2：美国二手房供给指标对比（2019 vs 2024）| 指标 | 2019年月均 | 2024年月均 | 变化 |
|---|
| 挂牌量（万套） | 156.5 | 106.1 | -32.2% |
| 新增挂牌量（万套） | 约38 | 32.1 | -15.5% |
| 库存可供销售月数 | 约4.5 | 3.3 | -1.2个月 |
市场流动性降至近年最差水平
供给僵化叠加需求抑制，市场流动性显著下降。2024年月均挂牌到签约时长延长至45.3天，较2023年增加5.2天。签约到成交时长稳定在33.7天，整体成交周期从挂牌到过户接近80天。
买方议价能力增强但成交效率下降。2024年挂牌价下调房源比例升至22.7%，较2023年上升1.9个百分点。售价与挂牌价比值降至0.987，成交价高于挂牌价房屋占比降至29.9%。尽管议价空间扩大，但成交周期延长反映买卖双方博弈加剧，市场效率降低。空置率保持历史低位，住房自有率持平于65.7%，房主既不愿低价出售也不愿空置，市场进入僵持状态。
利率路径决定供给恢复节奏
2024年9月美联储开启降息周期，但房贷利率回落滞后且幅度有限。截至2024年末，30年期利率仍在6%以上。Realtor预测2025年平均房贷利率为6.3%，较2024年小幅下行。若降息超预期，利率锁定效应将逐步减弱，挂牌量有望加速回升。
但历史经验显示，房贷利率从高位回落需要时间，且房主适应新利率环境也存在时滞。预计2025年供给端改善有限，库存同比增速预计为11.7%，挂牌量仍难以回到2019年水平。利率锁定效应在2025年仍将是制约供给的核心变量，市场流动性改善空间有限。
