美国二手房市场的核心矛盾在于供需结构的持续紧张。国联民生证券研究所研报数据显示，2024年末库存115万套，可供销售月数仅3.3个月，远低于历史均值5个月。挂牌量虽有回升但仍处于低位，利率锁定效应持续制约供给释放。本文基于国联民生证券研报，深入剖析美国二手房供需结构的现状、成因与演变趋势。
供给端：库存与挂牌量双双处于历史低位
2024年12月美国二手房库存为115万套，同比增长16.2%，但绝对量仍远低于2019年约180万套的水平。可供销售月数为3.3个月，较历史均值5个月短缺约34%。新房库存48.8万套，可供销售8.0个月，供给相对充足，但新房市场仅占住宅总量的约15%。
挂牌量方面，2024年月均挂牌106.1万套，同比增长16.7%，但较2019年月均156.5万套低32.2%。2024年月均新增挂牌32.1万套，同比增长仅5.8%，且下半年增幅逐步收窄。新增供给的恢复速度远低于挂牌总量的恢复，反映房主新增出售意愿不足，市场流通盘改善缓慢。
利率锁定效应是供给短缺的根源
供给端僵化的核心原因是利率锁定效应。2020-2021年以2.7%-3.2%利率购房的房主，面对当前6.1%-7.2%的新贷款利率，置换房产意味着月供翻倍。理性的经济决策导致房主普遍“惜售”，即便房价已上涨，出售后也难以以合理成本买到替代住房。
这一效应直接体现在新增挂牌量的低迷上。2024年新增挂牌量月均32.1万套，仅恢复至2021年的约70%。即便2024年下半年抵押贷款利率有所回落，新增挂牌同比增幅仍持续收窄，纽约等城市甚至转负。利率不降至显著低于当前水平，供给端的结构性约束难以根本解除。
表4：美国二手房供需核心指标（2024年）| 指标 | 数值 | 历史比较 |
|---|
| 库存（万套） | 115 | 远低于2019年 |
| 可供销售月数 | 3.3个月 | 低于均值5个月 |
| 月均挂牌量（万套） | 106.1 | 较2019年-32% |
| 月均新增挂牌（万套） | 32.1 | 较2021年-30% |
需求端：潜在需求充裕但释放受阻
需求端并不缺乏基础。美国25-44岁适龄购房人口持续增长至8993万人，净移民回升至2019年的75%。2024年下半年消费者信心指数回升，房屋销量随之小幅增长。但需求释放受到高利率和购买力双重制约。
2024年新增待成交量月均23.7万套，同比仅增长0.3%，远低于挂牌量和新增挂牌量的增速。购房需求被阶段性抑制，而非消失。2024年住房自有率持平于65.7%，居民整体购房意愿未显著提升，市场活跃度维持平稳。一旦利率环境改善，积累的需求有望逐步释放，但释放节奏将取决于利率下降幅度和居民收入预期。
供需平衡展望：紧张格局短期难改
2025年供需结构预计边际改善但紧张格局延续。供给端，Realtor预测待售库存同比增长11.7%，但仍显著低于历史均值。新增挂牌量改善依赖利率下行，若美联储降息节奏缓慢，供给恢复将不及预期。需求端，销量预计微增至407万套，增长有限。
关键观察变量是30年期房贷利率。若2025年降至6%以下，利率锁定效应将开始松动，挂牌量有望加速回升。若利率维持在6.5%以上，供需双弱格局将持续。我们预计2025年供需结构将从“极度紧张”逐步走向“偏紧”，房价温和上涨但涨幅收窄，市场流动性有望边际改善。
