理解房地产市场的传导规律是判断“止跌回稳”进程的关键。民银证券通过对2014-2016年与2020-2024年两轮周期的深入分析，揭示了量（销量）、价（价格）、融（融资）、投（投资）四个核心指标的传导规律：政策刺激后，通常先表现出销量企稳，随后资金（销售回笼+房企融资）改善，融资稳在价格稳之前，投资稳则滞后于销量稳约11个月。当前量指标已从2024年5月起连续7个月降幅收窄，但价、融、投仍在寻底，2025年上半年是“价稳”的关键期，投资触底预计在2025年末。
量价融投的梯形见底规律
通过对2013-2018年房地产市场走势的复盘，民银证券发现了清晰的量价融投传导规律。2015年2月，商品住宅销售面积累计同比（量）见底（-17.8%）；2015年4月，70个大中城市新房价格指数（价）见底（-6.6%）；2015年5月，房地产开发资金来源国内贷款（融）见底（-4.8%）；2016年1月，房地产开发投资完成额（投）见底（-9.5%）。四个指标呈梯形见底趋势，且最后一环的“投”晚于最先一环的“量”约11个月。
从波峰到波谷的持续时间来看，量、价、融、投分别为15个月、20个月、26个月和27个月，依次延长。量在四个指标中反应最为灵敏但波动幅度最大，波峰和波谷值均大于其他三项。量、融的主要目的是保价，价稳才能促投，而融资在量价企稳中贯穿始终。
先行指标的选择与当前所处阶段
鉴于量、价、融、投的传导规律，监测“止跌回稳”效果应重点关注先行指标。量指标方面，可通过住建部网签成交情况以及一线城市和主要二线城市的新房、二手房销售情况进行监测。若二手房成交量更大，则选择二手房销量为监测先行指标。融指标方面，房地产开发贷款余额、个人按揭贷款累计同比等资金指标也是重要的先行指标。
当前，量指标从2024年5月起已连续7个月降幅逐月收窄。1-11月商品房销售面积8.6亿平方米、销售金额8.5万亿元。30大中城市新房成交在“止跌回稳”定调后连续3个月稳步回升，11月中旬周度数据达2021年高点水平。但价、融、投仍在寻底——70大中城市新房价格指数11月为-6.10，房地产开发投资累计同比-10.40%，房地产开发贷款余额增速略有收窄。
各指标当前水平与2025年展望
销量方面，2024年1-11月销售面积8.6亿平方米，相当于2011年同期水平；销售金额8.5万亿元，为2015-2016年平均水平。预计全年销售面积约9.5亿平方米，2025年乐观估计累计同比-5%、中性估计-8%，跌幅继续边际改善。
价格方面，新房/二手房价格指数从高点下降16-18%。70大中城市新房均价从高点18041元/平降至15840元/平（降幅13.9%）。2025年上半年是“价稳”的关键期，需重点关注70城房价环比上涨城市数量变化。
融资方面，2024年一至三季度房地产开发贷款余额约13.7万亿元，连续三季度保持高位。国内贷款累计同比连续两年平稳，个人按揭贷款从Q1起稳步回升。预计2025年房地产开发贷和个人按揭贷款保持平稳。
投资方面，2024年1-11月房地产开发投资完成额累计同比-10.4%，连续37个月为负。考虑“投稳”慢于“量稳”约11个月，预计2025年末投资触底。乐观情景下2025年全年开发投资累计同比-8%。
量价融投四指标传导规律与当前监测数据
表：量价融投四指标传导规律与当前监测数据| 指标 | 2014-2016见底时间 | 见底数值 | 当前水平（2024年） | 2025年展望 |
|---|
| 量（商品住宅销售面积累计同比） | 2015年2月 | -17.8% | 1-11月-16.6%，连续7个月降幅收窄 | 乐观-5%，中性-8% |
| 价（70城新房价格当月同比） | 2015年4月 | -6.6% | 11月-6.1%，跌幅收窄 | 上半年是价稳关键期 |
| 融（房地产开发资金来源国内贷款累计同比） | 2015年5月 | -4.8% | 前三季度余额13.7万亿，平稳 | 保持平稳 |
| 投（房地产开发投资完成额累计同比） | 2016年1月 | -9.5% | 1-11月-10.4%，连续37个月为负 | 预计年末触底，乐观-8% |
