土地市场是房地产行业的前置指标，其变化趋势直接决定未来2至3年的新房供给结构和竞争格局。国联证券研报指出，2021至2024年全国300城宅地成交连续四年下降，累计缩量超过60%。房企拿地策略趋同——聚焦核心城市核心地块，能获取越多优质地块的房企未来发展越有保障。土地缩量将导致未来有效供应减少，核心区销售竞争压力有望缓和。
土地市场连续四年缩量
根据中指数据，2024年全国300城宅地累计供应4.50亿方，同比-28.4%；累计成交3.83亿方，同比-22.63%。2021至2024年，宅地成交连续四年下降，同比分别为-23.0%、-31.0%、-20.7%、-22.63%。四年累计缩量超过60%，土地市场供需两端均处于历史低位。
土地供给缩量的原因包括：商品房销售持续低迷，房企拿地谨慎；地方政府主动调整供地节奏，减少流拍对市场的负面冲击；部分城市库存去化周期较长，政府控制新增供地。受此影响，未来商品房市场有效供应或减少，尤其是一线城市核心区域的新房供应将更加稀缺。
核心区与非核心区土地市场冷热不均
虽然土地市场整体低迷，但核心区优质地块热度不减。以上海为例，2024年徐汇、浦东、杨浦、静安和虹口土拍溢价率超过10%，而青浦、嘉定等区土拍成交0溢价。北京同样呈现分化格局，东城、海淀、丰台土拍溢价率超5%，延庆、怀柔等区0溢价。
地方政府顺应市场需求，增加核心地块供给。流拍率从年内高点32.3%降至3.3%，反映供地结构调整见效。溢价率方面，虽然核心区地块竞争激烈，但能持续拿地的房企数量有限，溢价率随土地供给结构有所波动，整体仍处于较低水平。
核心区与非核心区的土地价格差异进一步扩大。2024年上海核心区宅地成交楼面价普遍在5万元/平方米以上，而外围区域不足2万元/平方米。土地价格的区域分化将直接传导至未来的新房价格体系，核心区新房价格有望维持高位。
房企拿地“同质化”聚焦策略
房企拿地策略趋于相同——聚焦重点城市的核心板块。这一策略的逻辑在于：分化成为房地产市场常态，一线城市核心区和外围销售表现差异大。确保拿地的流动性和稳定的利润水平，比规模扩张更为重要。
能获取越多核心区优质地块的房企，未来发展越有保障。核心区地块的优势包括：去化速度有保障，回款确定性高；价格体系相对稳定，利润率可预期；抗周期能力强，市场下行时跌幅更小。这些特征使核心区地块成为房企的“安全资产”。
2025年至2026年，这一策略仍将主导土地市场。具备持续在核心区拿地能力的房企——主要是头部央国企和改善型房企——将在未来的销售竞争中占据有利位置。而无法参与核心区土地竞争的房企，将面临可售货值不足和去化难度加大的双重困境。
土地缩量对行业格局的深远影响
土地缩量将从根本上改变房地产行业的供给逻辑。2021至2024年连续四年的土地成交下降，意味着2025年至2027年的新房有效供应将显著减少。在需求端逐步企稳的背景下，供应收缩将对房价形成支撑。
核心区土地稀缺性进一步凸显。一线城市核心区宅地供给本就有限，连续四年的供地缩量使核心区可开发用地更加稀缺。这将对拥有核心区土地储备的房企形成利好，其存量土地价值有望重估。
土地缩量还将加剧行业分化。能够持续在土地市场获取资源的头部央国企和改善型房企，将获得“土地储备-销售增长-利润改善”的正向循环。而土地储备不足的房企将逐渐边缘化，行业集中度有望重返上升轨道。
表：2024年上海、北京各区宅地成交溢价率对比| 城市 | 高溢价区域 | 溢价率 | 零溢价区域 | 溢价率 |
|---|
| 上海 | 徐汇、浦东、杨浦、静安、虹口 | >10% | 青浦、嘉定 | 0% |
| 北京 | 东城、海淀、丰台 | >5% | 延庆、怀柔 | 0% |
