中国房地产行业正经历从“保信用”到“保价值”的范式转变。据海通国际《产能牛耳已执，价值重升可期》报告，中国房地产增加值占GDP比例5.85%，但2023年对GDP贡献率为-0.16%，低于美国（+0.24%）。行业投资高增长时代难以持续，房企将从“保信用”转向“保价值”——赚真钱、真分红、长期分红。当前A股地产蓝筹PB仅0.4倍、H股0.61倍，处于历史绝对低位。海通国际判断，一旦企业资产激活，房地产企业报表弹性空间巨大。行业将以“资产激活”为核心，按照“大并购、稳增长、优格局”思维推动业务发展，优质大蓝筹迎来价值重升的历史性窗口。
中国房地产GDP占比5.85%，但对经济贡献率转负
房地产行业在中国经济中的地位正在发生结构性变化。2023年，中国房地产行业增加值为7.37万亿元，占中国GDP比例5.85%，仍为国民经济重要支柱产业。但房地产业对GDP累计同比贡献率为-0.16%，为负贡献，而同期美国房地产业对GDP同比贡献率为0.24%。
中国房地产投资持续高增长时代难以持续。当前行业正处于从“增量扩张”向“存量优化”的转型期，房地产对经济的拉动方式正从“投资驱动”转向“消费驱动”。海通国际认为，强调增长模式转向，突出房地产行业新模式，未来企业将从“保信用”（维持杠杆和规模）转向“保价值”（提升资产质量和盈利能力）。
企业端从保信用转向保价值，赚真钱真分红
行业底部区域，企业战略重心正在发生深刻转变。过去几年，房企核心目标是“保信用”——维持债务偿付能力、避免违约。但进入行业底部区域，海通国际判断，未来房企将转向“保价值”——赚真钱、真分红、长期分红。
“保价值”的核心是资产激活。行业将以“资产激活”作为本轮市场发展的重要核心点，企业将按照“大并购、稳增长、优格局”思维推动业务发展。优质资产的价值重估是“保价值”的基础，而极低PB（0.4-0.61倍）意味着市场对房企资产质量给予了过度悲观的定价。一旦资产价格企稳，房企报表将释放巨大的弹性空间。
资产激活后的报表弹性空间巨大
牛市中资产修复的流程是：政策放松→销售回暖→资产价格企稳→资产重估→报表改善→估值修复→再融资能力恢复→投资能力恢复。当前行业正处于政策放松向销售回暖传导的阶段，资产价格的企稳是后续资产重估和报表改善的前提。
海通国际判断，一旦企业资产激活（从虚拟到实体），房地产企业报表弹性空间巨大。当前A/H股龙头PB仅0.4-0.61倍，意味着市场认为房企资产普遍存在60%左右的减值空间。如果房价企稳、资产价格回升，仅资产重估就能带来数倍的报表利润弹性。建议关注从负反馈走向正反馈的关键拐点，以及从“量”拐点到“价”拐点。
行业周期底部通常也是头部企业整合市场份额、提升竞争力的黄金窗口。海通国际重点推荐“低估值+收并购预期”的优质大蓝筹：A股保利发展、招商蛇口、华发股份、万科A，H股中国海外发展、华润置地、龙湖集团、越秀地产等，这些企业在行业底部区域具备更强的抗风险能力和价值重升潜力。
表：海通国际重点推荐地产标的及估值水平（截至2024年11月15日）| 市场 | 标的类型 | 重点推荐公司 | PB水平 |
|---|
| A股 | 开发类 | 招商蛇口、保利发展、华发股份、万科A、建发股份、新城控股、华侨城A、金地集团 | 约0.4倍 |
| 地方平台 | 城建发展、天健集团、张江高科、首开股份、衢州发展 | 约0.4倍 |
| H股 | 开发类 | 中国海外发展、华润置地、龙湖集团、越秀地产 | 约0.61倍 |
| 物业类 | 万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、越秀服务 | 约0.61倍 |
