房地产政策端正在持续加码。中邮证券房地产行业周报显示，继北京五环外购房政策优化后，上海外环外购房政策优化亦于上周（8月25日）落地，包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策。一线城市政策放松的接力，有望为楼市注入信心。从数据端看，TOP100房企1-8月销售额同比-13.3%，百城二手房价同比-7.34%，市场仍处筑底阶段。后续两个月楼市将迎来传统旺季，政策效果将迎来关键验证期。
上海外环政策优化——四维调整力度较大
8月25日，上海六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，自8月26日起施行。限购方面，符合条件居民家庭在外环外购房不限套数，非沪籍社保年限从3年降至1年（外环外）/3年（外环内）。公积金方面，首套最高贷款额度从160万元提高至184万元（绿色建筑上浮15%），多子女家庭从192万元提至216万元；支持提取公积金支付首付款及“又提又贷”。信贷方面不再区分首套和二套利率。房产税方面对符合条件的非沪籍首套住房暂免征收。本次政策调整涉及范围广、力度大，有望提振上海及周边市场信心。
政策效果尚未显现——市场仍处筑底阶段
从数据端看，政策效果的传导仍需时间。新房方面，30城近四周平均成交同比-10.8%，其中一线城市-26.3%降幅最大，北京、上海政策调整落地后观望情绪尚未完全消化。二手房方面，20城近四周平均成交同比+2.7%，保持韧性但并未出现明显跳升。价格端，百城二手住宅均价同比-7.34%，仍处下行通道。政策效果的显现需要购房者预期的实质性改善，而预期的扭转往往需要时间和持续的政策催化。
一线城市接力放松——政策信号意义重大
继北京五环外政策优化后，上海外环外政策跟进，一线城市政策放松的“接力棒”效应明显。一线城市作为全国楼市的“风向标”，其政策调整对全国市场具有重要的信号意义。预计后续广州、深圳等一线城市有望跟进出台类似政策，其他核心二线城市也将加速政策优化。政策端的持续发力有助于改善市场预期，提振购房者信心，为金九银十市场回暖创造有利条件。
金九银十关键窗口——政策效果验证期来临
展望后续，9-10月为楼市传统销售旺季，也是本轮政策效果的关键验证窗口。从积极方面看，一线城市政策持续放松、信贷环境改善、开发商推盘力度加大，均有利于成交回暖。从制约因素看，购房者收入预期和房价预期仍偏弱，一二手价差扩大对新房的分流效应持续，市场回暖的幅度和持续性仍需观察。若金九银十期间成交量环比显著改善，则行业有望逐步走出底部；若成交量持续低迷，则政策端或需进一步加码。
