中国房地产行业正经历历史罕见的深度调整。据海通国际《产能牛耳已执，价值重升可期》报告，2024年商品房销售面积预测值相对2021年峰值累计下滑48.38%，销售额累计下滑50.45%，已回落至2009年和2015年水平。房地产开发投资回落至2015年水平，新开工面积回落至2005年水平，投资端超跌明显。35城库存去化周期达34.52个月，处于本轮周期高点附近。海通国际判断，虽然2025年销售价格与销售量仍有震荡，但整体已进入底部区域，随着政策效果逐步落实，房地产市场将进入企稳修复阶段。
销售面积较高点下滑48%，超跌信号明确
中国商品房市场经历了史无前例的深度调整。据海通国际数据，若以2021年商品房销售面积和销售额最高点计算，2024年预测值相对2021年实际值已累计下滑48.38%，销售额累计下滑50.45%。销售面积已回落至2009年水平，销售额回落至2015年水平，整体呈现超跌状态。
从月度数据看，2024年前10月44个重点城市商品房销售面积1.89亿平，整体呈现底部运行态势。考虑到市场相对高点降幅已接近50%，进一步大幅下行空间有限。海通国际判断，2025年行业商品房销售同比增速有望收窄，底部区域逐步确认。中性情景下，2024年商品房销售面积预计约9.80亿平，同比降幅约15%。
投资回落至2015年、新开工回落至2005年，供给端超跌
投资端同样出现显著超跌。2024年房地产开发投资预计约9.75-10.41万亿元，已回落至2015年水平，较2021年峰值（14.76万亿元）下降约30%。新开工面积预计约7.4-8.2亿平，已回落至2005年水平，较2019年峰值（22.7亿平）下降约65%。
有效产能去化显著。不论是新开工还是房地产投资均存在较明显超跌，对2025年潜在供给水平形成明显压制。海通国际预计，未来1年内市场新房有效供给会明显下降。供给收缩将对房价形成支撑，加速行业供需平衡的重建。
土地市场全面收缩，成交金额降34.6%
土地市场作为房地产市场的“面粉端”，收缩更为剧烈。2024年前三季度，全国土地累计成交建面同比下降22.56%，成交金额同比下降34.66%，成交楼面均价同比下降15.62%。一线城市土地成交金额下降37.71%，二线城市下降39.50%，三四线城市下降28.07%。
土地市场全面收缩意味着未来1-2年新房供应将大幅减少。行业投资力度大幅下行对加速行业触底具备积极意义——供给端的快速收缩将缩短供需再平衡的时间。海通国际认为，中期土地供给的明显收缩是当前市场相较2014年周期更为有利的条件之一。
库存去化周期34.5月见顶，分线城市分化明显
截至2024年10月底，23个代表城市商品住宅可售面积4.45亿平米，按近6个月月均销售面积计算短期库存出清周期为34.52个月，达到本轮库存去化周期的高点附近。对比历史周期，库存出清周期见顶通常伴随政策宽松和市场底部。
分线城市分化显著。一线城市库存去化周期31.67月，二线城市45.74月，三四线城市50.92月。三四线城市去化压力最大，超过50个月；二线城市接近46个月；一线城市相对健康但仍处高位。不同线城市周期差异显著，同步复苏存在难度，边缘城市底部时间会更长。海通国际判断，高能级城市将率先企稳，低能级城市底部时间更长。
表：2024年房地产数据预测（中性情景）| 指标 | 2024E | 同比2023 | 对应历史水平 |
|---|
| 房地产开发投资 | 9.98万亿元 | -10.06% | 2015年水平 |
| 房屋新开工面积 | 7.46亿平 | -17.90% | 2005年水平 |
| 商品房销售面积 | 9.80亿平 | -15.15% | 2009年水平 |
| 商品房销售额 | 9.95万亿元 | -18.64% | 2015年水平 |
