中国房地产板块估值已跌至历史极低水平。据海通国际《产能牛耳已执，价值重升可期》报告，2024年11月15日收盘价计算，A股地产蓝筹PB（市净率）仅0.4倍，H股地产蓝筹PB仅0.61倍。房企资产价格远低于账面价值，市场对行业给予了极为悲观的预期。海通国际判断，一旦企业资产激活（从虚拟到实体），房地产企业报表弹性空间巨大。在“止跌回稳”政策信号明确、行业逐步进入底部区域的背景下，板块估值修复行情有望启动，牛市就是消灭一切低估值。
A/H股地产蓝筹PB仅0.4-0.61倍，处于历史绝对低位
房地产板块估值已跌至历史极低水平。截至2024年11月15日，A股地产蓝筹市净率（PB）中位数约0.4倍，H股地产蓝筹PB约0.61倍。这意味着市场给予房企的资产估值仅为账面净资产的40%-61%，隐含了极为悲观的资产减值预期。
从历史估值区间看，A股龙头房企PB通常在1.0-2.0倍区间波动，当前0.4倍的水平处于历史最低分位。H股同样处于历史低位。极低PB反映了市场对房地产行业资产质量、盈利能力和偿债能力的深度担忧。但海通国际认为，当行业逐步进入底部区域，政策持续发力，资产价格企稳后，极低PB将提供巨大的估值修复空间。
政策“止跌回稳”打开估值修复通道
2024年政策信号持续强化。2024年4月政治局会议明确推动房地产去库存；2024年9月政治局会议首次提出房地产“止跌回稳”，政策信号力度空前。2023年7月以来，房地产相关政策落地更密集、发声更有力，政策底已明确。
参照2014-2016年周期，2014年底牛市行情启动后，房地产板块超额收益在销售面积同比转正前已充分体现，超额收益持续时间超过2年。当前政策力度和方向与2014年周期启动时高度相似，且经过更深度调整后，估值修复空间可能更大。海通国际建议关注从“量”拐点到“价”拐点的关键转折，一旦企业资产激活，报表弹性空间巨大。
投资建议——关注低估值+收并购预期的优质大蓝筹
海通国际坚定强推大蓝筹，重点关注“低估值+收并购预期”的优质标的。A股推荐开发类龙头：招商蛇口、保利发展、华发股份、万科A、建发股份、新城控股、华侨城A、金地集团；地方平台类：城建发展、天健集团、张江高科、首开股份、衢州发展。
H股推荐开发类：中国海外发展、华润置地、龙湖集团、越秀地产；物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、越秀服务。这些标的企业资产质量优异、负债结构稳健、股东背景雄厚，在行业底部区域具备更强的抗风险能力和价值重升潜力。
海通国际认为，行业将以“资产激活”作为本轮市场发展的重要核心点，企业将按照“大并购、稳增长、优格局”思维推动业务发展。随着市场从负反馈走向正反馈，低估值大蓝筹有望迎来系统性估值修复，建议投资者把握行业底部区域的战略性配置窗口。
表：A/H股地产蓝筹PB估值对比（2024年11月15日）| 市场 | PB中位数 | 历史中枢 | 估值分位 | 主要标的 |
|---|
| A股 | 0.40倍 | 1.0-2.0倍 | 历史最低 | 保利、招商、万科、华发 |
| H股 | 0.61倍 | 0.8-1.5倍 | 历史最低 | 中海、华润、龙湖、越秀 |
