在整体楼市低迷的背景下，第四代住宅成为2024年新房市场中的亮点。平安证券报告数据显示，2023年重庆第四代住宅平均去化率达89%，而非第四代住宅项目平均去化率仅17%左右。年内多地第四代住宅项目开盘去化良好，部分项目实现“日光”。本报告深入分析第四代住宅的产品特征、去化表现和市场影响，探讨“好产品”如何在楼市调整期中率先企稳，以及对行业止跌路径的指向意义。
第四代住宅——楼市低迷中的“现象级”热销
第四代住宅（又称“城市森林花园住宅”）通过创新设计实现“户户有花园、家家有庭院”，将地面庭院“搬”到空中，满足改善型客户对品质生活的追求。在整体楼市低迷的背景下，第四代住宅项目展现出显著优于市场的去化表现。
重庆是第四代住宅发展较为成熟的城市。根据克而瑞数据统计，2023年重庆第四代住宅平均去化率89%，非第四代住宅项目平均去化率仅17%左右，两者差距超过70个百分点。年内多个第四代住宅项目表现亮眼：重庆龙湖风栖湖畔2024年1月开盘推出46套全部售罄；龙湖云河颂2024年1月首推60套（约200平米、套均总价550-600万大平层）当天清盘，销售额突破3.3亿；福州建发缦云首开去化超8成；福州国贸天琴湾开盘1个月售罄；西安招商雲墨2024年3月首开，开盘当天成交288套，去化率超70%。
产品创新的市场验证——第四代住宅为何热销
第四代住宅的热销反映当前楼市的核心逻辑正在发生变化——从“有房住”向“住好房”转变，改善型需求对产品品质的敏感度远高于对价格的敏感度。第四代住宅的核心卖点在于“空中庭院”——通过错层设计实现6米以上挑高露台，使高层住宅也能拥有别墅级的庭院体验。在限价放开的背景下，第四代住宅能够以更高的产品溢价覆盖创新成本，同时满足改善客群对“好产品”的需求。
第四代住宅的成功对其他项目的启示在于：在需求总量有限的市场中，产品创新是打破“价格战”的有效手段。以价换量虽然能短期内换取流速，但会侵蚀利润和品牌价值；而产品创新则能创造新的需求增量，获得定价权。从各类板块价格动向看，郊区/刚需类板块抗跌性明显较弱，而核心区高端改善项目仍不乏“供不应求”的开盘局面。“好产品”率先企稳是行业止跌路径的第一层信号。
2024年第四代住宅项目开盘去化情况| 城市 | 项目 | 开盘时间 | 去化率 | 核心卖点 |
|---|
| 重庆 | 龙湖风栖湖畔 | 2024年1月 | 100% | 第四代住宅 |
| 重庆 | 龙湖云河颂 | 2024年1月 | 100% | 约200平大平层，套均550-600万 |
| 福州 | 建发缦云 | — | 超80% | 第四代住宅 |
| 福州 | 国贸天琴湾 | — | 1个月售罄 | 第四代住宅 |
| 西安 | 招商雲墨 | 2024年3月 | 超70% | 第四代住宅 |
第四代住宅用地——“点状高热”的土拍信号
由于部分已入市的第四代住宅项目去化较好，带动了部分“第四代住宅”用地出让出现“点状高热”。在整体土地市场低温的背景下，第四代住宅用地的溢价成交成为难得的亮点。福建龙岩2023拍-6莲南路南侧2号地块，要求部分户型打造高6.2米墅级露台，溢价率25%。西安高新区GX3-18-15地块，规划下沉式庭院及多个共享庭院空间，户型带南北双露台，溢价率15%。浙江湖州德清舞阳街道G2022-038地块，要求打造1.38万方空中庭院且不计入容积率，溢价率32%。
第四代住宅用地的溢价成交释放了几个重要信号：一是产品创新能够创造土地溢价，开发商愿意为“能打造好产品”的地块支付更高价格；二是“好产品”细分市场已出现企稳迹象，品质改善型需求具有刚性；三是限价放开和土拍规则调整为产品创新提供了政策空间。这些信号与行业“止跌企稳”路径中“好产品率先企稳”的判断一致。
第四代住宅对行业止跌路径的指向意义
第四代住宅的去化表现对整个行业具有重要的指向意义。首先，它验证了“好产品率先企稳”是行业止跌的第一层逻辑——在整体需求不足的市场中，高品质产品仍能吸引购房者。其次，它表明改善型需求是当前市场中最具购买力和支付意愿的群体，政策应向改善型需求倾斜。税费减免细则落地——财政部将契税优惠面积标准由90平提高至140平，北上深取消非普宅标准后非普宅持有2年以上免征增值税——正是对这一需求结构的精准响应。
第三，第四代住宅的“点状高热”意味着行业企稳将从局部开始，而非全局同步。预计行业“止跌企稳”路径将遵循“好产品——一线+二线核心区——全国经济企稳——全国楼市企稳——投资企稳”，第四代住宅所代表的好产品细分市场已率先出现企稳信号。对于房企而言，具备产品创新能力和聚焦核心区域的房企将优先受益。建议关注在产品创新和品质提升方面持续投入的房企，如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产等。
