房地产产业链是化工行业最重要的下游领域之一，钛白粉、聚氨酯、纯碱等品种与地产新开工、竣工和装修需求高度相关。经历了两年多的深度调整后，地产链化工品正站在政策预期改善的拐点。中原证券研报将地产链相关化学品列为化工行业投资首条主线，认为随着各项地产扶持政策逐步发力，房地产市场有望回暖，从而带动相关化工品种需求的提升。本文将深入分析地产链化工品的景气现状、政策传导路径及投资机会。
地产政策频发，化工品需求预期边际改善
2024年三季度以来，中央及地方政府密集出台地产扶持政策。9月政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，央行、金融监管局等多部门联合发力，通过降首付、降利率、放松限购、推进城中村改造等组合拳刺激需求。中原证券指出，化工行业与地产链的关联主要体现在三个环节：新开工阶段（聚氨酯保温材料、PVC管材）、施工阶段（纯碱用于玻璃制造）、竣工装修阶段（钛白粉用于涂料、聚氨酯用于家具）。随着政策逐步发酵，无论是前端新开工预期改善还是后端竣工装修需求回升，都将带动相关化工品需求的边际改善。
表：地产链主要化工品2024年前三季度业绩表现| 子行业 | 营收同比 | 净利润同比 | 毛利率 | 毛利率同比变动 |
|---|
| 钛白粉 | +6.68% | +27.98% | 21.52% | +1.05pct |
| 聚氨酯 | +11.05% | -13.41% | 14.81% | -1.50pct |
| 纯碱 | -5.84% | -28.26% | 25.11% | -2.35pct |
钛白粉：Q3盈利韧性显现，竣工端修复预期最强品种
钛白粉是地产链中业绩韧性最强的品种之一。2024年前三季度钛白粉行业营收343.52亿元同比+6.68%，净利润32.47亿元同比+27.98%，毛利率21.52%同比+1.05pct。Q3单季营收116.80亿元同比+1.28%环比+6.53%，净利润10.30亿元，毛利率20.63%。钛白粉的需求结构中约60%来自涂料领域，与地产竣工和二手房装修高度相关。2024年钛白粉出口保持较快增长，一定程度上弥补了国内需求的不足。中原证券认为，钛白粉是地产竣工端修复预期下最直接受益的化工品种之一，若地产政策效果逐步显现，国内涂料需求有望回暖，叠加出口持续向好，钛白粉行业盈利有望进一步提升。
聚氨酯：MDI价格企稳，冰箱出口+地产竣工双轮驱动
聚氨酯行业（以MDI、TDI为核心）2024年前三季度营收1635.77亿元同比+11.05%，净利润115.87亿元同比-13.41%，毛利率14.81%同比-1.50pct。营收增长但利润下滑的主要原因是2024年MDI价格同比有所回落，但龙头企业的销量增长部分弥补了价格缺口。Q3单季营收559.14亿元同比+11.05%，净利润30.60亿元同比-30.36%，毛利率12.98%同比-3.86pct。聚氨酯的需求除了地产链外，还受益于冰箱冷柜出口的高景气——2024年中国冰箱出口保持两位数增长，对MDI需求形成有力支撑。中原证券判断，随着地产竣工端修复和家电出口维持高位，聚氨酯行业需求有望保持增长，龙头企业凭借规模优势和成本优势有望率先受益。
纯碱：光伏增量对冲地产下行，供需格局仍在寻找新平衡
纯碱行业2024年前三季度营收358.01亿元同比-5.84%，净利润34.57亿元同比-28.26%，毛利率25.11%同比-2.35pct。Q3单季营收109.78亿元同比-11.02%环比-18.82%，净利润8.13亿元同比-46.59%环比-46.78%。纯碱需求结构中浮法玻璃（地产相关）占比约40%，光伏玻璃占比快速提升至25%以上。尽管地产下行压制了浮法玻璃需求，但光伏玻璃的增量部分对冲了地产端下滑。但2024年以来纯碱新增产能较多，远兴能源阿拉善天然碱项目投产对市场冲击较大，纯碱价格从年初的2800元/吨回落至Q3的1500-1800元/吨区间。中原证券认为，纯碱行业正处于供需格局重塑阶段，光伏需求的持续增长为行业提供长期支撑，但短期产能释放压力仍需消化，建议关注天然碱法龙头的成本优势。
