海通国际研报详细拆解了NIHON HOUSING在存量房时代的战术执行策略。公司通过积极抢占存量物业换签市场，在日本新房市场持续萎缩的长周期下实现管理规模逆市提升。在管公寓户数从2006年312261户增长至2023年499325户（CAGR 2.80%），公寓综合管理受托户数位于日本第一位。公司公寓管理订单中存量物业占比从2001年不到50%提升至目前约90%，成功赢得存量市场是业绩稳定增长的重要基石。四大业务板块——社区住宅管理、修缮工程、建筑物管理、房地产管理——协同发展，修缮工程营收从2006财年48.57亿日元增长至2022财年207.19亿日元（CAGR 9.49%），成为第二增长曲线。海通国际认为，“夯实住宅底盘，资源导流复用”是存量房时代物管企业的核心竞争策略。
存量市场争夺：从<50%到90%，管理规模逆势增长
在日本新房市场持续萎缩的背景下，抢占存量物业换签市场成为物管公司必争之地。海通国际研报数据显示，日本新建公寓销售户数从2006年155866户下行至2023年65062户（CAGR-5.01%），而NIHON HOUSING在管公寓户数从2006年312261户增长至2023年499325户（CAGR 2.80%），在日本新房市场萎缩的长周期下实现管理规模逆市提升。公司公寓管理订单中存量物业占比从2001年不到50%提升至目前约90%。日本公寓理事会更换物管公司流程相对简单——从开始比较讨论到新物管公司开始业务只需约3个月，这为具备竞争力的物管企业提供了快速切入存量市场的通道。海通国际认为，在存量房时代，物业管理的合同换签市场将成为行业竞争的核心战场，专业服务能力和品牌信誉度是赢得存量订单的关键。
四大业务协同：修缮工程CAGR 9.49%成第二增长曲线
NIHON HOUSING在存量房时代构建了“社区住宅管理+修缮工程+建筑物管理+房地产管理”四大业务协同体系。海通国际研报数据显示，社区住宅管理业务收入占比从2007财年46.77%下降至2023财年40.90%，但始终占据重要地位。修缮工程业务逐渐发展成为与社区住宅管理并驾齐驱的核心业务，收入占比从20.24%上升至43.75%。大规模修缮业务营收从2006财年48.57亿日元增长至2022财年207.19亿日元（CAGR 9.49%），小修工程营收从68.27亿日元增长至223.71亿日元（CAGR 7.70%）。公司每10到15年对建筑物进行一次大规模维修，通过日常检查降低建筑物劣化速度，通过改建工程引入安全舒适的设备和机器。海通国际认为，修缮工程与各管理业务之间形成互相协同的优势关系——管理规模增加衍生出维修工程需求，高质量修缮进一步维护建筑物价值、提升居住体验，为管理业务外拓和续约率提供坚实基础。
私人区域服务：提高客户粘性与提价能力
NIHON HOUSING通过增值服务提高客户粘性和物业费提价能力。海通国际研报指出，随着建筑物老化和居民老龄化，居民对公寓管理需求越来越多样化和复杂化。公司推出“安心舒适的生活”与“安全舒适的网络”两大私人区域服务板块。“安心舒适的生活”板块针对各类上门服务、电话咨询服务和优惠计划，“安全舒适的网络”板块针对老年人提供保障生命安全、咨询疑难问题的服务。私人区域服务收入占社区住宅管理业务收入比重虽仅约1.3%，但公司高度重视，主要目的为提高综合物管服务质量、维持现有客户粘性、获得物业费提价空间。海通国际认为，增值服务的核心价值不在于直接收入贡献，而在于通过提升客户满意度和粘性实现基础物业费的稳定提价和续约率的提升。
对中国物管企业的启示：底盘+导流+协同的存量策略
海通国际认为NIHON HOUSING的存量房策略对中国物管企业具有重要借鉴意义。第一，夯实住宅底盘——在管公寓规模日本第一是公司开展各类业务的基础。第二，存量订单优先——在新房增量有限的背景下，存量物业换签市场是规模增长的核心来源。第三，业务协同导流——修缮工程受益于管理规模扩大带来的体内衍生需求，建筑物管理和房地产管理与住宅管理形成客户资源共享。第四，增值服务增效——通过私人区域服务提高客户粘性和物业费提价能力。海通国际认为，中国物管行业正逐步进入存量房时代，“夯实住宅底盘，资源导流复用”的策略将成为行业共识。
NIHON HOUSING存量策略核心数据
| 指标 | 数据 | CAGR | 来源/时间 |
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| 在管公寓户数 | 499325户 | 2.80%（2006-2023） | 公司官网 2024.03 |
| 日本行业排名 | 第一 | — | 《公寓管理新闻》2024.05 |
| 存量订单占比 | 约90% | — | 投资者报告 2020财年 |
| 修缮工程营收 | 430.9亿日元（2022） | 9.49%（大规模） | 公司财报 |
| 四大业务收入占比 | 修缮43.75%，住宅40.90% | — | 2023财年 |
存量时代的业务闭环逻辑
海通国际总结NIHON HOUSING在存量房时代的业务闭环逻辑。社区住宅管理通过抢占存量换签市场实现规模扩张，为修缮工程提供稳定的体内衍生需求；修缮工程通过高质量服务维护建筑物价值、提升居住体验，为管理业务外拓和续约率提升奠定基础；建筑物管理（非住宅）和房地产管理（建筑托管和经纪服务）与住宅管理共享客户资源和区域网络，实现协同获客。四大业务形成“规模扩张→服务增值→客户粘性→新业务机会”的正循环。海通国际认为，存量房时代的物管企业竞争已从单一业务竞争升级为生态系统竞争，具备多业务协同能力的企业将获得持续的竞争优势。
