房地产行业深度报告：“向回看”系列研究11：穿越周期七十年稳健前行——NIHON HOUSING日本经济寒冬中十倍回报物业龙头-241201（49页）.pdf

1、 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 Table_MainInfo 行业研究/房地产 证券研究报告 行业深度报告行业深度报告 2024 年 11 月 30 日 Table_InvestInfo “向回看向回看”系列研究系列研究 11：穿越周期，七十年：穿越周期，七十年稳健前行稳健前行NIHON HOUSING，日本经济，日本经济寒冬中十倍回报物业龙头寒冬中十倍回报物业龙头 Table_Summary 投资要点：投资要点：写作目的。写作目的。日本多年前已进入房地产发展中后期阶段。市场长期面临居民老年化、房屋老龄化、经济增长缓慢和新楼盘供给水平持续下降等诸多种问题。从日本的学习研究中我们发现，

2、日本物业管理作为以存量业务为核心的行业，具备穿越周期的抗风险能力与稳健增长能力。NIHON HOUSING 更是业绩斐然，在资本市场上创造十倍股传奇，成为日本物管行业佼佼者。本文立足宏微观，探究在日本地产开发后时代，物业企业如何实现长期跑赢市场表现。时代背景：后开发时代。时代背景：后开发时代。日本 90 年代至今，房地产市场面临基本面增速减缓和人口老龄化双重压力。尽管如此，物业管理市场整体规模和单价费用却呈现稳健增长态势。在存量房产时代，叠加政策助力，日本物业管理行业迎来新业务机遇。战略层聚焦：止开发，立服务！坚定专注轻资产业务。战略层聚焦：止开发，立服务！坚定专注轻资产业务。公司曾立足于区域

3、型精品开发商，并积累超过 30 年行业经验。在外部环境恶化、市场竞争加剧和品牌、成本、规模等多重劣势下，公司于 2006 财年开始逐步缩减房地产业务，2008财年做出彻底退出房地产开发业务决定。报表层面，公司采取削减库存和降低有息债务措施来优化财务状况，以轻盈组织架构迎接全新业务体系。战术层深耕：四大业务板块构建核心优势。战术层深耕：四大业务板块构建核心优势。公司专注社区住宅管理、修缮工程、建筑物管理、房地产管理四项主营业务。公司发展紧扣时代主题，面对近二十年日本新房增长有限，规模拓展以存量和并购为核心，不断提高市场占比；与此同时，企业积极布局海外新兴市场。海外板块成为业务增速重要补充。最后，

4、公司不断提升专业水平以提高服务质量，通过业务间能力互通提高资源效率，以扩充管理底盘为基础实现正循环增长。风控层慎行：财务纪律严格，流程风控层慎行：财务纪律严格，流程管理明确。管理明确。公司以营业收入、经常利润、经常利润率、自有资本比率等指标为核心，对下一财年各项业务及总体综合表现做出合理计划安排。为实现利润率目标，公司通过提供优质服务赢得提价能力，并通过应用科技来降低成本和费用。即使后期行业竞争环境不断激烈，公司依然保持稳定盈利。同时，公司设置有清晰的应收款管理流程，坏账发生较为少见。企业不断稳固资金垫并防止业绩受到不利影响。对我国物管公司长期发展的启示。对我国物管公司长期发展的启示。1）正确

5、定位外部环境和自我价值，适时做出战略改变调整。目前中国地产行业也在逐步进入存量时代，同时面临人口老龄化挑战，物管公司应尽快降低自身重资产业务比重，聚焦存量资源争夺，同时密切关注海外机遇，拓展新业务机会，以获得更长期发展空间。2）专业服务为本，科技投入为辅。物管行业根基是服务人员。优质贴心的现场服务是提高客户满意度的重要手段。科技应用是抵消人力成本提升，同时保障服务高效且贴心的核心。物管公司对科技场景应用的探索应保持积极且稳定的投入。风险提示。风险提示。1）我国与日本的政治环境、居民习惯不同，修缮工程业务未必能有类似的发展趋势；2）当前外部局势变化迅速，毫无出海经验的物管公司应慎重开展海外业务；

6、3）全文部分原始资料为日文。软件翻译中或存在专业术语不当之处。行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 目目 录录 1.NIHON HOUSING：日本后开发时代 10 倍股.7 1.1 企业介绍.7 1.2 发展历程.7 2.为什么要研究 NIHON HOUSING：解决两个行业疑问？.8 2.1 日本后开发时代：物业行业依旧保持稳健增长.9 2.2 人口/建筑高龄化：增量的挑战，存量的机遇.11 2.3 个股表现：超越市场，回报丰厚.12 2.4 小结：对两个问题回答.14 3.战略层聚焦：止开发，立服务！坚定专注轻资产业务.14 3.1 开发板块：小规模，精品开发商