出险房企债务重组正在加速，且削债比例不断提升。平安证券研究报告显示，当前境内债重组以展期为主（融创2023年方案展期3.51年，以资产增信），但2024年底融创第二次境内债重组方案中已包含82%本金削减的现金要约选项。境外债重组方案更为多元——碧桂园2025年1月方案中现金回购本金削减达90%以上，融创2023年境外债方案包含可转债、强制可转债、股票抵债、新票据四类选择。金科股份引入长城资管作为重整投资人，形成“优质资本+央企AMC+地方国企”联合重整模式。削债比例提升、多举措搭配、AMC参与母公司重整，正成为出险房企化债的三大新趋势。
境内债重组——从“展期为主”到“削债入场”
境内债重组正在经历从“以时间换空间”到“以削债换时间”的转变。融创中国2023年1月境内债首次重组方案涉及10笔债券及供应链ABS，加权平均展期3.51年，以广州文旅城、重庆江北嘴A-ONE、温州翡翠海岸城等多处资产作为偿付保障，创新“现金支付+小额兑付”机制保护中小投资者。2024年底融创第二次境内债重组方案提供四个选项：现金要约收购（按面值18%/张回购，削债82%）、股票及/或股票经济收益权兑付、以资抵债、全额长期展期。从2023年到2024年，融创境内债重组从“纯展期”演变为“削债+展期+以资抵债”多选项，境内债权人对高比例削债接受度逐渐提升。其他出险房企境内债重组仍以展期为主，辅以增信措施，但考虑出险房企抵押物有限且价值已大幅折损，增信力度预计有限。融创82%削债选项的出现，标志着境内债重组进入新阶段。
境外债重组——多举措搭配成主流
境外债重组方案更为多元。融创中国2023年3月境外债重组方案包括四种选择：可转债（10亿美元，期限9年，利率1%-2%，可于12个月内按20港元/股转股）；融创服务股票（上限14.7%股权，交换价不低于17港元/股）；强制可转债（上限17.5亿美元，期限5年）；新票据（60亿美元以上，期限2-9年，利率5%-6.5%，前2年可实物付息）。旭辉境外债重组基于“短端削债，中端转股，长端保本降息”框架，包含短年期票据/贷款、中年期票据+强制可转债、长年期票据等多元选项。碧桂园2025年1月境外债重组方案核心目标为减少最多116亿美元境外债务，债务到期最长延至11.5年，加权平均借贷成本从6%降至2%，方案包含现金回购（最少90%本金削减）、强制性可转换债券（100%股权化）、债务展期并有部分债转股（67%转股）、债务展期（35%本金削减+展期9.5年）、债务展期（无本金削减+展期11.5年）。境外债权人通过削债、债转股等方式参与重组，换取展期年限缩减和利息降低。
融创——从展期到削债的进化样本
融创中国的债务重组是观察房企化债趋势的最佳样本。2023年1月境内债首次重组：10笔债券，展期3.51年，资产增信，小额兑付保护，纯展期模式。2023年3月境外债重组：可转债、强制可转债、股票抵债、新票据四选项，多举措搭配。2024年底境内债第二次重组：现金要约削债82%、股票兑付、以资抵债、全额长期展期四选项，削债入场。融创的化债演进路径清晰展示了出险房企债务重组的趋势：从“纯展期”到“展期+增信”到“削债+展期+以资抵债”的多元组合。融创上海董家渡纾困项目（外滩壹号院二期）2024年4月入市，三开三罄清盘，总成交215亿元，为上海单盘销售TOP2。项目成功入市销售验证了“AMC纾困+项目盘活+销售回款”商业模式的可行性，也为融创整体债务重组提供了信用支撑。
金科——AMC参与母公司重整新模式
金科股份开创了AMC直接参与房企母公司重整的新模式。2023年，金科股份公告与长城资管全资子公司长城国富签订《战略投资框架协议》，除了推进项目层面资产盘活之外，长城国富作为重整投资人参与金科股份预重整程序。2025年1月，金科股份公告财务投资额度已实现满额签约，并引入3家产业投资人，形成“优质资本+央企AMC+地方国企”联合重整出险房企模式。金科股份重整后的业务方向聚焦四大板块：投资管理、开发服务、运营管理、特殊资产，经营特殊资产、运营开发中高端住宅、做精做强不动产服务、创新发展产业机会，实施“汰旧、取新、强链补链”转型路径。AMC直接参与房企母公司重整较为罕见，尽管推进难度相对项目纾困更大，但有望全盘协助出险房企改善资产负债结构及盈利能力。金科模式若成功，将为其他出险房企的化债路径提供重要参考。
表：主要出险房企债务重组方案对比| 房企 | 境内债重组 | 境外债重组 | 削债比例 | 重组进展 |
|---|
| 融创中国 | 2023年展期3.51年；2024年削债82%选项 | 可转债+强制可转债+股票+新票据 | 最高82% | 2024年方案推进中 |
| 碧桂园 | 展期为主 | 现金回购（削债90%+）+强制可转债+展期 | 最高90%+ | 2025年1月公布方案 |
| 旭辉控股 | 展期+增信 | 短端削债+中端转股+长端保本降息 | 部分削债 | 方案推进中 |
| 金科股份 | 预重整+重整 | — | 待定 | 引入长城国富+3家产投 |
