公司深度报告 2、盈利能力：房价上行阶段曾凭借拉长开发周期赚取土地增值的策略实现较高利润率，房价下行叠加早期低成本地块的逐渐去化使得原策略失效，利润率有所下降，但仍保持行房价上行阶段公司曾凭借拉长开发周期赚取土地增值的策略实现较高利润率，被市场称为“利润王”，房价下行叠加早期低成本地块的逐渐去化使得原策略失效，公司利润率有所下降，但仍保持行业前列。业务重心逐步由香港转移至内地后，公司以较低的土地成本获取了部分重点城市核心地块，或通过拉长项目 开 发周期 的方式 换取房 价上涨 带来的 资产增 值收益 。从 2 011年以 后开盘 项目来 看，公司 2011年至 2019年期间首开项目的拿地至首开平均周期约为 2年，平均货地比约为 4.9，对应 2012-2020年期间结算净利率均值约为 26%；2020-2021年期间，或受早期低成本地块逐渐去化的影响，公司首开项目的拿地至首开周期 明 显下降 ，从 2 019年 的 3.1 年下降 至 2021 年的 0 .8年，平均货地比从 2019年的 4.4 下降至 2021 年的 2.1；2021-2025 年，尽管公司 首开项目 的拿地 至首开 周期有所波动，但均值保持在 0.9年左右，平均货地比稳定于 2.2 左右，开发周期和货地比的“下台阶”或反映出过去积累的土地资源已经逐步消耗。结算利润率的下滑或也可为此提供佐证，结算端净利率从 2020年的 26%下滑至 2022年