开源证券报告指出，租金收益率的持续提升是房价企稳的重要信号。截至2024年7月，百城租金收益率达2.25%，为2019年以来最高水平，一线/二线/三四线城市均值分别为1.89%/2.53%/2.81%。成都、武汉、长沙等二线城市及部分三四线城市租金收益率超过3%，基本接近甚至超过房贷利率水平。与此同时，一线城市二手房价格泡沫已从2021Q1的58%降至2024Q1的5%，房价回归健康状态。租金收益率提升叠加价格泡沫出清，房产作为金融资产的配置性价比正在提升。
租金收益率持续提升——房价泡沫收缩的镜像
租金收益率=年租金/房价，是衡量房产作为投资资产性价比的核心指标。租金收益率的提升既来自租金的上涨，也来自房价的下跌。在房价下行周期中，租金收益率上升反映房价泡沫的收缩。
2024年7月百城租金收益率达2.25%，为2019年以来最高水平。从城市能级看，一线城市均值1.89%，二线城市2.53%，三四线城市2.81%。结构上呈现“城市能级越低、租金收益率越高”的特征，反映高能级城市房价中隐含的溢价更高。
部分二线城市表现突出——成都、武汉、长沙等二线城市及部分三四线城市租金收益率超过3%，基本接近甚至超过当前房贷利率水平（3.45%）。当租金收益率接近房贷利率时，房产作为金融资产的配置性价比显著提升。
表4：百城租金收益率与房贷利率对比| 指标 | 数值 |
|---|
| 百城租金收益率（2024年7月） | 2.25% |
| 一线城市租金收益率 | 1.89% |
| 二线城市租金收益率 | 2.53% |
| 三四线城市租金收益率 | 2.81% |
| 个人住房贷款加权利率（2024Q2） | 3.45% |
房价泡沫出清——从58%到5%的回归
租金收益率的提升伴随房价泡沫的显著收缩。据易居研究院数据，一线城市“老破小”类型的二手房价格泡沫从2019年初的20%持续扩大至2021Q1的历史高点58%。泡沫的扩大得益于2020-2021年房价的快速上涨和宽松的信贷环境。
随后伴随房地产市场下行、二手房挂牌量增加，二手房价格泡沫持续缩小。2024Q1，一线城市二手房价格泡沫已降至5%，基本回到健康状态。从绝对价格看，8月一线城市二手房价已回落至2017-2021年水平，距离2016-2017年指数水平差值不大。若继续下行，叠加通胀影响，将跌破部分购房者购入成本，后续下跌空间不大。
租金收益率接近房贷利率的信号意义
房贷利率与租金收益率的收敛是房价见底的重要信号。从历史看，当租金收益率接近或超过房贷利率时，意味着“买房出租”的回报开始高于“存钱买房”的成本，房产作为投资品开始具有正的持有收益。
截至2024年6月末，个人住房贷款加权利率降至3.45%，叠加7月LPR降10BP及四季度预期降20BP，预计2024年底房贷加权利率将降至3.15%左右。而部分二线城市租金收益率已超3%，两者差距正在快速收窄。
当租金收益率持续高于房贷利率时，将吸引两类需求：一是投资性需求回归，出租回报率开始覆盖资金成本；二是刚需购房者“租房不如买房”的意愿增强。租金收益率的提升是房价止跌回稳的重要微观基础。
租金收益率提升的启示——从“炒房”到“收租”的范式转变
中国房地产市场正经历从“房价上涨预期驱动”向“租金收益驱动”的范式转变。过去20年，购房者主要追求房价上涨的资本利得，对租金收益率几乎不敏感。随着房价上涨预期消失，房产正在回归其作为资产的本质——通过租金产生现金流。
租金收益率的提升意味着：房价的下跌已使部分城市房产进入“可投资区间”。当租金收益率高于无风险利率（如国债收益率）时，房产开始具备配置价值。这并不意味着房价会立即上涨，但为房价的“止跌”提供了基本面支撑。后续租金收益率的走势和房贷利率的变化将是判断房价底部的重要参考指标。
