在众多推进收储的城市中，郑州凭借独有的地方背景和创新的政策工具组合，成为全国收储进展最快的城市。国联证券研报数据显示，郑州城发安居有限公司累计收购81个存量项目共10.6万间房源，总建筑面积428万方，总交易金额338亿元，已投入运营3.27万间人才公寓。郑州模式的核心经验在于：保交楼任务重（地方政府推动意愿强）、房价充分调整（商办价格较高点腰斩）、租金回报率合理（约3%）、政府贴息2%+补贴200元/㎡。本文将深度拆解郑州收储模式的运作机制、财务逻辑与可复制性。
郑州收储全景：10.6万间/338亿元，全国规模最大
郑州城发安居有限公司于2021年8月成立，隶属于郑州城市发展集团（郑州国资委旗下），是郑州收储的专门运作平台。2022年以来，城发安居累计收购81个存量项目，共10.6万间房源，总建筑面积428万平方米，总交易金额338亿元，平均收购单价7897元/平方米。从收储对象看，以商办公寓为主、住宅为辅，主要因为商办公寓价格跌幅更大、收购成本更低。从资金投入看，约20%为自筹资本金（67.6亿元），约80%为银行配套融资（270.4亿元），配套融资年利率约3%，贷款期限25-30年。从投入运营看，截至2024年5月已投入运营人才公寓3.27万间，计划2024年底累计达5万间。郑州收储的规模在全国处于绝对领先地位。
表：郑州收储核心数据| 指标 | 数据 |
|---|
| 收购项目数 | 81个 |
| 收购房源 | 10.6万间 |
| 总建筑面积 | 428万平方米 |
| 总交易金额 | 338亿元 |
| 平均单价 | 7,897元/平方米 |
| 已运营房源 | 3.27万间（2024年5月） |
收储模式图：从招标到退出的全流程解析
郑州收储的运作机制可以概括为“政府引导、国企操盘、市场化收购、保租房运营”四步走。第一步，招标公示——城发安居委托第三方招标机构发布收储招标信息。第二步，房企申报——房企提交拟出让存量项目清单及相关证明文件。第三步，审核洽谈——城发安居对项目进行审核，符合标准后按批次公示，随后与开发商洽谈收购事宜。第四步，分期付款——签署收购协议后分三次付款：签署协议付约20%、项目交割付至95%、剩余5%尾款两年后支付。第五步，改造运营——收储后需进行房屋装修、社区建设等前期工作后方能投入运营。未来退出机制方面，郑州城发安居可通过保障性租赁住房REITs等渠道实现资产退出和资金回收。
郑州收储的独有背景：保交楼+房价腰斩+去化超40个月
郑州收储能够顺利推进，得益于四项独有背景条件。第一，保交楼任务重——2022年7月全国断供潮后，郑州停工及延期交付项目压力大，提出了棚改统贷统还、项目并购、破产重整和保障性租赁住房四种保交楼方式。2022年9月提出“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”专项行动，政府推进意愿极强。第二，住宅成交暴跌——2017-2020年郑州住宅年成交均在2000万方以上，2022年骤降至861万方，跌幅超60%。第三，去化周期高企——截至2024年9月，郑州住宅在售库存2941万方，去化周期41.2个月。第四，商办价格腰斩——郑州商业用房销售价格高点超17500元/㎡，2024年9月降至8900元/㎡，为低价收储创造了空间。
郑州贴息与补贴机制：2%贴息+200元/㎡补贴实现保本微利
郑州政府的财政支持是收储财务可行的关键保障。融资端，郑州市政府对收购存量房融资按年化利率2%进行贴息，从第二年开始连续贴息十年。以城发安居270.4亿元配套融资计算，年贴息额约5.41亿元，十年累计贴息超过54亿元。资产端，按200元/平方米给予收储补贴，以428万方计算累计补贴约8.56亿元。郑州保租房项目租金回报率约3%（高于全国百城均值2.25%），在贴息和补贴到位的情况下，项目实现“保本微利”。国联证券对郑州不同运营比例下的财务测算显示：在政府贴息和补贴支持下，40%项目运营比例下亏损0.92亿元，60%运营比例下亏损0.03亿元，80%运营比例下盈利0.87亿元。郑州经验表明，在房价充分调整、租金回报率合理的城市，通过“低收购价+高贴息+运营补贴”的组合工具，收储项目可以在商业上可持续运作。
