2024年9月末出台的需求端新政正在显现效果，但地产市场的全面复苏仍需政策持续加码。国信证券研究报告显示，10月商品房销售降幅收窄15个百分点，一线二手房价13个月首转正，冰山指数企稳。后续地产板块的行情演绎将取决于楼市量价修复的持续性以及存量土地回收和城中村改造扩围等政策的落地进度。
9月末新政效果显现，量价指标边际改善
2024年9月末出台的一系列需求端利好政策（降低存量房贷利率、调整二套最低首付比至15%等）效果较为明显：10月商品房销售额同比-1%（降幅较9月大幅收窄15.3pct），百强房企单月同比+4.9%（2023年6月以来首转正），70城一线二手房价环比+0.4%（13个月首转正），冰山指数显示本轮政策后最低挂牌价有企稳迹象（此前三轮政策后跌幅均扩大）。
9月末新政与此前政策的核心差异在于：①力度更大——二套首付比降至15%历史最低；②覆盖面更广——存量房贷利率下调惠及存量购房者；③一线城市限购放松——释放了被抑制的改善性需求。量价指标的同步改善反映了政策的有效性，但仍需观察回暖的可持续性。
图表：四轮政策后冰山指数表现对比
表5：历轮房地产政策效果对比| 政策时点 | 核心措施 | 冰山指数表现 |
|---|
| 2022年9月30日 | 放宽首套房贷利率下限，置换退个税 | 跌幅扩大 |
| 2023年8月25日 | 认房不认贷，降存量首套房贷利率 | 跌幅进一步扩大 |
| 2024年5月17日 | 取消房贷利率下限，首套首付15% | 跌幅继续扩大 |
| 2024年9月30日 | 降存量房贷利率，二套首付15% | 有企稳迹象 |
后续政策空间与市场展望
在房价整体止跌之前，仍会有各种支持政策出台。可能的政策方向包括：①存量土地回收（盘活闲置土地资源、减少供应压力）；②城中村改造扩围（创造新的住房需求）；③进一步放松限购（目前仍有少数城市保留限购）；④降低交易税费（已出台税收新政，减税让利居民和房企）；⑤加大保障性住房收储力度。
后续地产板块的行情演绎将取决于两个关键变量：①楼市量价修复的持续性——10月数据改善是否可持续，还是脉冲式反弹；②存量土地回收和城中村改造扩围等政策的落地进度——这些政策决定了地产投资的“新动能”能否形成。
投资建议：关注龙头房企与政策博弈
一方面，在房价整体止跌之前（个别城市止跌是不够的），很难给出房企的合理估值，因此从价值角度建议对房地产市场特别是房价保持关注。另一方面，在房价整体止跌之前，仍会有各种支持政策出台，板块仍然有周期性的博弈机会。
个股端，持续推荐保利发展、中国海外发展、华润置地、越秀地产、贝壳-W。推荐逻辑：①保利发展、中国海外发展、华润置地为央企龙头，融资优势明显、经营稳健；②越秀地产深耕核心城市，销售弹性较大；③贝壳-W作为房地产交易服务平台，直接受益于二手房成交复苏和“以价换量”逆转。当前估值水平（2025年PE：保利9.5x、中海4.8x、华润5.5x、越秀6.3x、贝壳17.1x）处于历史低位，政策催化下具备估值修复空间。
