申万宏源报告显示，2025H1末房地产板块预收账款锁定率57%，较2024年末-5pct。二线房企80%（-16pct）表现最好，一线74%（-3pct），三线40%（-6pct）。预收锁定率下降因结算加速但22-25H1销售持续走弱，后续可结算资源储备进一步下降。滨江集团（147%）、保利发展（107%）、城建发展（99%）、招商蛇口（87%）锁定率较高，业绩储备相对充足。25H1销售回款同比-12.5%降幅收窄13.1pct，行业销售增速降幅收窄。锁定率低位意味着后续结转端仍面临一定压力，但优质房企业绩确定性更强。
预收锁定率：整体57%继续下行，二线80%领先
2025H1末板块预收账款锁定率57%，较2024年末-5pct，21-24年末分别为0.98、0.89、0.69、0.63倍持续下降。一线74%（-3pct）、二线80%（-16pct）、三线40%（-6pct）。预收锁定率下降因结算加速但22-25H1销售持续走弱，后续可结算资源储备进一步下降。
重点关注房企中，滨江集团（147%）、保利发展（107%）、城建发展（99%）、招商蛇口（87%）锁定率较高，业绩储备相对充足，后续营收端将获得较强支撑。部分房企锁定率不足0.5倍，后续结转端面临较大压力。
销售回款：同比-12.5%降幅收窄13.1pct
2025H1板块销售商品及劳务的现金流入累计同比-12.5%，较2024年+13.1pct。一线-16.7%（+6.6pct）、二线-12.8%（+18.2pct）、三线-2.0%（+24.8pct）。销售回款增速降幅收窄源于行业销售增速降幅收窄。
板块销售商品及劳务的现金流入对营业收入覆盖水平回升至0.83倍，主要源于2025H1销售有所改善。销售回款对营收覆盖比回升反映房企销售端边际改善，但绝对值仍处低位，销售复苏的持续性仍需观察。
投资逻辑：锁定率低位但优质房企业绩韧性更强
预收账款锁定率持续下行反映行业整体可结算资源储备不足，后续结转端仍面临压力。但优质房企锁定率显著高于行业平均——滨江集团147%、保利发展107%、城建发展99%、招商蛇口87%，业绩储备充裕。
申万宏源认为，广义住房需求已经见底，核心城市房地产市场已在底部拐点区域。好房子政策开辟新赛道，优质房企凭借核心城市优质土储和充足业绩储备，将率先进入底部拐点时刻。推荐产品力房企和低估值修复房企，物业管理板块同样受益于行业格局优化。
表：2025H1末各梯队房企预收账款锁定率| 梯队 | 预收锁定率 | 较2024年末 | 代表房企高锁定率 |
|---|
| 一线房企 | 74% | -3pct | 保利发展107% |
| 二线房企 | 80% | -16pct | 滨江集团147% |
| 三线房企 | 40% | -6pct | 城建发展99% |
| 板块整体 | 57% | -5pct | 招商蛇口87% |
数据来源：Wind，申万宏源研究
