2026年剩余时间内，越南企业债券到期总规模约165.397万亿越南盾——其中房地产行业占比最高，约95.943万亿越南盾（占58%）。国泰君安证券（越南）报告显示，2026年前四个月企业债券提前回购总额同比下降64.1%，房地产行业虽仍为主要回购主体（占70.1%），但回购能力已显著弱化。在高利率环境（住房贷款利率升至9.6%-13.9%）下，房地产行业债券到期压力成为2026年越南房地产市场最大的不确定性来源。
债券到期规模——2026年房地产行业到期95.94万亿越南盾
截至2026年初至今，企业债券发行总额达41.888万亿越南盾，其中公开发行14笔规模15.333万亿越南盾（占36.6%），私募发行10笔规模26.555万亿越南盾（占63.4%）。2026年剩余时间内，企业债券到期总规模约为165.397万亿越南盾。其中，房地产行业占比最高，约为95.943万亿越南盾（占58%）；其次为银行业，约为22.756万亿越南盾（占14%）。这意味着2026年越南将有近100万亿越南盾的房地产债券需要兑付或再融资，在当前信贷收紧的环境下面临显著挑战。
提前回购大幅下降——同比下降64.1%
2026年前四个月，企业债券提前回购总额约为11.4万亿越南盾，同比下降64.1%。其中，房地产行业仍为主要回购主体，占比约70.1%，对应规模约7.991万亿越南盾。提前回购的大幅下降反映了房地产企业现金流压力的加大——在销售去化放缓、融资渠道收窄的背景下，企业缺乏充裕资金进行债券提前赎回。这一趋势预示着更多债券将面临到期兑付压力，而非提前化解。
高利率环境加剧偿债压力
自2026年初以来，多家银行上调房地产贷款利率。目前住房贷款利率在优惠期普遍为9.6%-10.1%/年，在浮动期可升至12.0%-13.9%/年。优惠期结束后融资成本大幅上升，加剧高杠杆群体的现金流压力。对于依赖债券融资的房地产开发商而言，高利率环境不仅增加了再融资成本，也使得新债发行更加困难。在交易流动性阶段性放缓的背景下，通过资产重组或出售以缓解财务压力的风险上升，尤其集中于二级市场及依赖借贷资金的投资者群体。
市场影响与风险展望
在高利率环境及房地产信贷存量规模较大的背景下，市场预计将持续分化。压力主要集中于存量贷款、杠杆水平较高的投资者以及二级市场，而具备良好金融支持及稳健需求基础的一级市场项目预计可维持相对稳定的流动性。2026年房地产债券到期压力将产生三重影响：第一，部分高杠杆开发商面临违约风险；第二，资产出售和项目转让将增加，加速行业整合；第三，二级市场可能出现更多折价交易，对整体价格形成压力。具备资金实力及项目执行能力的头部开发商将更有机会抵御到期压力并把握整合机遇。
