在行业下行周期中，库存结构决定了房企能否轻装上阵。平安证券报告指出，当前房企加快库存去化、轻装上阵已成共识。2022年以来地市热度回落、土地溢价率明显下滑，新获取项目结算毛利率大概率优于早年项目。越秀地产94.5%的拿地集中于2022年以后，高点拿地100%聚焦一二线；华润置地新拿地占比72.5%、高点一二线占比92.5%；建发国际集团新地80.5%、拿地兑现度ROE变化排名第一。库存结构优者有望率先受益于行业止跌回稳。
新地占比——2022年后拿地决定库存质量
房企普遍开发周期3-4年，但楼市低迷下开发节奏放缓。2022年以后地市热度回落，房企拿地溢价率明显下滑，新获取项目结算毛利率大概率整体优于早年项目。14家主流房企中，越秀地产2022年及以后拿地金额占比达94.5%，建发国际集团80.5%，华润置地72.5%，中国海外发展63.0%，保利发展51.9%。2023H2-2024H1拿地金额方面，中国海外发展、建发国际集团、保利发展、绿城中国相对更高。2024H1拿地建发国际集团、滨江集团、华润置地、绿城中国金额更大。
高点拿地结构——地价高峰期的布局决定减值风险
2020-2021年是地市高点，这一期间拿地质量决定了历史包袱大小。9家房企中越秀地产一二线拿地占比100%，中国海外发展93%，华润置地92.5%，招商蛇口88%，华发股份87.5%。二线主城占比方面，华发股份93.8%、越秀地产90.5%、中国海外发展89.5%、保利发展87.9%。高点拿地聚焦核心城市核心地段将更易去化，即使打折销售对毛利率及减值等影响亦能逐步消化。建发国际集团虽三四线占比较高，但主要聚焦自身大本营海西区域，凭借深耕优势为销售去化提供支撑。
减值压力释放——历史包袱轻者更易轻装上阵
华润置地、招商蛇口、保利发展2021-2024H1累计减值规模较大，建发国际集团、华润置地、滨江集团累计减值/2020年末存货比例更高。减值充分释放的房企，叠加通过持续拿地逐步优化库存，后续核心城市核心产品率先止跌回稳过程中更易轻装上阵，对未来利润现金流侵蚀明显减轻。结合2022年后拿地占比、高点一二线占比与二线主城占比三维度，越秀地产、中国海外发展、华润置地等新拿地多、高点拿地布局好，库存结构整体较优。
库存结构综合评估结果
综合新拿地占比、高点拿地一二线占比、高点拿地二线主城占比、历史减值幅度四个维度，建发国际集团库存结构得分34分最高，华润置地31.5分、越秀地产30.5分、滨江集团30.0分紧随其后。越秀地产、建发国际集团等房企在地市高点后积极获取核心城市优质地块，正逐步构建起优于同业的库存结构优势。
表：主流房企库存结构核心指标| 房企 | 2022年后拿地占比 | 高点一二线占比 | 高点二线主城占比 | 库存结构综合分 |
|---|
| 越秀地产 | 94.5% | 100.0% | 90.5% | 17.5/21 |
| 建发国际集团 | 80.5% | 59.0% | — | 15.0/21 |
| 华润置地 | 72.5% | 92.5% | 82.5% | 12.0/21 |
| 中国海外发展 | 63.0% | 93.0% | 89.5% | 12.5/21 |
