广州再次成为一线城市地产宽松的风向标。国金证券报告指出，2025年6月13日广州拟全面取消限购、限售、限价“三限”政策，结合国常会“更大力度推动房地产市场止跌回稳”的表态，其他一线城市跟进类似的宽松政策可能性逐渐提升。报告认为，当前地产进入新一轮政策敏感期，重点关注一线城市放松限购以及城中村改造扩容等政策方向，后续地产股随基本面回调后可逢低布局。
广州先行，一线城市政策宽松预期升温
历史经验表明，每轮一线城市地产宽松政策推出时，广州往往是出台时间较早的城市。2024年广州已率先全面取消限购和限售，本次拟进一步取消限价，全面取消“三限”政策的框架已基本成型。广州的先行先试，为其他一线城市提供了政策参考和示范效应。结合本周国常会提及“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，预计后续地产政策仍有进一步加码的空间。其他一线城市跟进类似的宽松政策可能性逐渐提升。从政策方向看，一线城市放松限购（尤其是外围区域）、城中村改造扩容、公积金政策优化、交易税费降低等方向值得重点关注。报告认为，一线城市政策的进一步宽松，将对全国楼市信心形成重要支撑。
北上深政策空间分析
北京、上海、深圳作为一线城市中政策相对严格的城市，后续政策空间更为充足。限购方面，北京五环外、上海外环外、深圳非核心区域仍存在放松空间；限贷方面，首付比例和贷款利率仍有下调可能；税费方面，增值税免征年限、契税税率等存在优化空间；公积金方面，提取支付首付、提高贷款额度等方向值得期待。从市场表现看，一线城市二手房成交年初至今累计同比+33%领跑各能级，房价景气度拐点向上。政策的进一步宽松有望巩固一线城市的复苏态势，并向全国传导信心。
城中村改造扩容：潜在政策发力点
城中村改造是当前地产政策的重要抓手。广州2025年计划完成城中村改造固定资产投资1000亿元，推进新开工老旧小区改造超150个。国常会提及“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，城中村改造扩容有望成为后续政策的重要发力点。城中村改造能够同时实现多重政策目标：一是拉动房地产开发投资，对冲地产投资下行压力；二是创造购房需求，通过货币化安置等方式释放住房需求；三是改善城市面貌和居民居住条件，提升城市品质。报告认为，若城中村改造政策进一步扩容（如扩大试点城市范围、增加专项借款额度、推进货币化安置等），将对房地产投资和销售形成直接拉动。重点关注城中村改造政策在更多城市的落地以及配套资金的支持力度。
投资策略：逢低布局优质标的
报告认为，当前地产进入新一轮政策敏感期，后续地产股随基本面回调后可逢低布局。推荐稳健经营同时有望受益于潜在政策利好的标的：开发商首推重点布局深耕一线及核心二线城市、主打改善产品、具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、滨江集团以及中国国贸。中介推荐受益于政策利好不断落地、一二手房市场活跃度提升、拥有核心竞争力的中介平台贝壳。物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。风险提示方面，关注宽松政策对市场提振不及预期、三四线城市恢复力度弱、房企出现债务违约等风险。
城市 | 现行政策状态 | 潜在宽松方向
广州 | 拟全面取消三限 | 限价取消（增量）
深圳 | 部分放松 | 外围限购放松、公积金优化
上海 | 部分放松 | 外环外限购放松
北京 | 相对严格 | 五环外限购放松
