在销售端持续承压的背景下，土地市场却呈现出“冰火两重天”的格局。中邮证券周报显示，2025年1-7月TOP100房企拿地总额5783亿元，同比增长34.3%。央企凭借资金优势逆势加仓，核心城市优质地块竞争激烈，住宅用地溢价率维持在8.65%的高位。土地市场的结构性分化，正在重塑房企的竞争格局。
拿地增速逆势上行，央企主导土地市场
2025年1-7月，TOP100企业拿地总额5783亿元，同比增长34.3%，增幅较上月提升1个百分点。这一增速远高于同期销售端的表现（-13.3%），反映出房企投资策略的显著分化。
央企是本轮拿地的主力军。在行业下行期，央企凭借较低的融资成本和较强的资金实力，逆势加大土地储备。从近期拿地情况看，中国海外发展等央企在核心城市持续获取优质地块，货值储备充足。中邮证券建议关注近期拿地货值较高的中国海外发展。
供销比0.72，土地市场活跃度有所回升
从土地市场的供需关系看，近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.72，商服类为0.91。供销比低于1说明土地市场仍处于供大于求的状态，但较前期已有回升。
住宅类土地成交/供应比从更长的周期看，2024年多数月份该比值在0.5-0.6之间，2025年以来逐步回升至0.7以上。这一变化反映出土地市场活跃度的边际改善，核心城市的优质地块对房企仍有较强的吸引力。
住宅用地溢价率8.65%，核心地块竞争激烈
近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为6794.75元/平方米，溢价率为8.65%。溢价率是衡量土地市场竞争程度的核心指标。
8.65%的溢价率处于中等偏高水平，反映出核心城市优质地块的竞争依然激烈。相比之下，商服类土地溢价率仅为2.27%，明显低于住宅类土地。这反映出房企的投资策略高度聚焦——只争核心城市的优质住宅用地，对商服用地和三四线城市用地保持谨慎。
央企在核心城市的拿地竞争中占据明显优势。中海、保利、华润等央企凭借资金实力和品牌优势，在多个核心城市获取了优质地块，进一步强化了其在核心城市的市场地位。
投资策略分化下的行业格局重塑
央企拿地积极与民企拿地谨慎形成鲜明对比，这一分化正在重塑房地产行业的竞争格局。
央企的优势体现在三个方面：融资成本低（央企平均融资成本3-4%，民企普遍6-8%）、资金实力强（央企资产负债率普遍低于民企）、品牌信誉好（购房者对央企项目更有信心）。这些优势使央企在市场下行期能够逆势扩张，而民企则被迫收缩战线。
从长期看，这一趋势将推动行业集中度进一步提升。央企和优质国企的市场份额将持续扩大，而高杠杆民企的市场份额将进一步萎缩。土地市场的结构性分化，正在为下一轮周期的行业格局埋下伏笔。
表：2025年1-7月土地市场核心指标| 指标 | 数值 | 环比变化 | 同比变化 | 趋势判断 |
|---|
| TOP100拿地总额 | 5783亿元 | +1pct | +34.3% | 增速上行 |
| 住宅类土地供销比 | 0.72 | — | 回升 | 活跃度改善 |
| 住宅用地楼面均价 | 6794.75元/㎡ | — | — | 维持高位 |
| 住宅用地溢价率 | 8.65% | -0.09pct | — | 竞争激烈 |
