在房地产行业持续调整的背景下，不同所有制和不同梯队的房企正经历深刻分化。国联证券研报显示，2024年1-9月百强房企销售金额同比下降38.6%，但TOP10梯队降幅收窄至32.5%，头部央国企展现出较强抗压能力。土地市场上，绿城中国、建发房产、保利发展等央国企稳居权益拿地金额前列，在逆市中保持合理的土储补充节奏。本文将从销售表现和土地投资两个维度，剖析央国企与改善型房企如何在行业寒冬中构筑竞争壁垒。
TOP10房企销售降幅收窄，头部集中度持续提升
2024年1-9月，百强房企累计全口径销售金额为28605亿元，同比下降38.6%。从单月表现来看，受2023年初高基数影响，2-4月单月同比降幅分别达61.6%、47.4%和47.0%。6月在政策刺激下限收至21.8%，但9月降幅再度走扩至38.1%，反映市场信心修复过程仍存反复。
分梯队来看，TOP10房企1-9月销售金额为13711亿元，同比下降32.5%，降幅显著优于其他梯队。TOP11-30梯队销售金额7374亿元，同比下降43.5%；TOP31-50梯队销售金额3346亿元，同比下降43.2%；TOP51-100梯队销售金额4174亿元，同比下降42.7%。头部房企凭借品牌溢价、产品力和融资优势，在逆市中实现了更好的销售表现。
在TOP10房企中，中海地产和绿城中国表现尤为突出，全口径销售金额同比降幅分别为16.8%和11.6%，远优于同业平均水平。中海地产聚焦一线及核心二线城市的高端改善产品，精准匹配当前市场需求结构；绿城中国则凭借产品力优势和品牌口碑，在改善性需求释放中率先受益。少数房企通过灵活调整销售策略，在整体低迷的市场中实现了好于平均水平的去化表现。
土地市场供需双降，央国企为拿地主力
2024年1-9月，全国300城宅地累计供应面积为20234万平方米，同比减少35.2%；累计成交面积为14990万平方米，同比减少37.3%。供需两端同步收缩，地方政府主动放缓供地节奏以稳定地价预期，房企在销售回款承压下也主动收缩投资规模。土地市场的冷清程度已超过2014年上一轮调整周期。
从月度走势来看，土地成交溢价率持续低位运行，流拍率维持高位。地方政府为维持土拍热度，积极推出核心区域优质地块，通过降低起拍价、优化付款条件等方式吸引房企参拍。但整体来看，仅一线城市及少数二线城市的核心地块能够吸引多家竞拍，绝大多数地块以底价或低溢价成交，土地市场的分化特征十分明显。
在当前土地市场环境下，央国企凭借资金优势和融资便利，成为土地市场的绝对主力。民营房企受制于流动性压力和债务到期压力，拿地意愿和能力均大幅下降。即便财务稳健的民营房企，也多采取合作拿地或代建模式降低资本占用，独立拿地的积极性明显减弱。
权益拿地TOP20榜单解析：头部央国企保持合理节奏
2024年1-9月权益拿地金额TOP20榜单中，绿城中国以311亿元位居榜首，建发房产279亿元紧随其后，滨江集团以222亿元位列第三。保利发展、中海地产、招商蛇口、华润置地等头部央企分别以217亿元、175亿元、161亿元和159亿元位列第4-7位，央国企在榜单前10名中占据8席，主导地位十分突出。
从拿地策略来看，头部房企普遍保持理性，平均溢价率控制在15%以内。绿城中国权益拿地金额311亿元，总拿地金额316亿元，溢价水平约13%，楼面均价26752元/平方米，聚焦高能级城市核心地块。建发房产权益拿地金额279亿元，总拿地金额332亿元，楼面均价20120元/平方米。滨江集团作为TOP10中唯一的纯民营房企，权益拿地金额222亿元，楼面均价28012元/平方米，专注杭州及长三角核心城市。
2024年1-9月权益拿地金额TOP10房企| 排名 | 企业名称 | 权益拿地金额(亿元) | 总拿地金额(亿元) | 楼面均价(元/㎡) | 溢价水平(%) |
|---|
| 1 | 绿城中国 | 311 | 316 | 26752 | 13% |
| 2 | 建发房产 | 279 | 332 | 20120 | 12% |
| 3 | 滨江集团 | 222 | 251 | 28012 | 12% |
| 4 | 保利发展 | 217 | 267 | 16401 | 5% |
| 5 | 中海地产 | 175 | 183 | 15128 | 6% |
| 6 | 招商蛇口 | 161 | 209 | 12617 | 6% |
| 7 | 华润置地 | 159 | 210 | 15721 | 5% |
从地区分布来看，头部央国企投资布局高度集中于一线及核心二线城市，北京、上海、广州、杭州、成都等城市是主要投资标的。海开控股、中建一局、中国铁建等央企国企也凭借资金优势进入TOP20，反映出央国企在逆市中通过土地储备优化来保障未来开发利润的策略取向。在市场下行阶段，获得优质土储的能力将成为决定房企下一轮周期竞争力的关键因素。
