华泰证券报告对消费REITs2025年进行了展望。行业层面，一二线城市零售物业供应放量影响或将持续至2025年，但需求在消费政策刺激下有望继续修复，市场租金同比跌幅有望收窄。CBRE预测2025年主要8城优质零售物业新增供应同比+16%，预计购物中心首层租金同比继续下降但整体降幅显著收窄。对于零售物业运营商而言，招商和运营的能动性是获得超额收益的核心。情绪价值和品质消费是需求导向的焦点，积极调改的REITs有望为2025年蓄势。华泰证券看好华夏首创奥莱、华夏大悦城商业、中金印力消费和华夏华润商业。
行业展望：供应放量影响持续，租金跌幅有望收窄
2025年一二线城市零售物业供应放量带来的影响或将持续。根据CBRE预测，2025年主要8城优质零售物业的新增供应同比增长16%，吸纳量同比增长10%，预计购物中心首层租金同比继续下降，但整体降幅将显著收窄。在整体以价换量的策略下，空置率将持续稳步下行。
从需求端看，消费政策刺激下零售景气度有望继续修复。2024年下半年以旧换新等促消费政策已见成效，2025年政策有望延续。Euromonitor和CBRE预测2025-2027年销售额增速较高的品类为生鲜和仓储会员店、运动服饰、宠物用品、玩具和游戏等，为零售物业招商提供方向指引。4%左右的股息率巩固消费REITs的配置价值，在产权类REITs中消费板块最具有前周期属性，宏观环境改善进程中有望率先受益。
运营趋势：积极迎合消费方向，情绪价值和品质消费是焦点
2024年各消费REITs为顺应市场变化都作出了积极调改。从2024Q4各消费REITs的招商运营变化，可以看出头部商业地产运营商均在积极调整招商策略：除了高/轻奢定位的华夏华润商业，其余购物中心或奥莱REITs均引入了户外运动类商户，还有二次元（卡游）、潮流集合店（名创优品）、宠物用品（超级鸟局）等富有高情绪价值的商户。
情绪价值和品质消费是需求导向的焦点。性价比的内涵在变化——对产品性能的理解更倾向于实用品质以及产生的情绪价值。2024年销售业绩排名前五的业态（餐饮火锅、黄金珠宝、运动户外、科技数码、快时尚）均体现了这一趋势。这些顺应需求变化的积极转向能为2025年带来业绩增量。
个股展望：四只REITs获看好
基于运营效能走势、基数效应等因素，华泰证券更看好华夏首创奥莱、华夏大悦城商业、中金印力消费和华夏华润商业。
华夏首创奥莱：收入仍在上行通道，奥特莱斯业态在性价比趋势下持续受益，但需关注2025年武汉同城竞品分流影响。华夏大悦城商业：Q4引入区域首店Salomon、HOKA、The North Face等户外品牌矩阵，积极迎合消费趋势，2025年增长可期。中金印力消费：Q4收入环比+4.3%表现最佳，引进名创优品等强势品牌，运营效能持续提升。华夏华润商业：自2024Q4起进行局部改造，年内将完成改造并实现开业，下半年收益有望环比增长，高奢品牌矩阵巩固品牌溢价优势。
风险提示与投资策略
风险提示：因市场化租金下降导致资产盈利能力下降；因不动产运营质量下降导致REITs整体估值下滑。
投资策略方面，消费REITs在产权类REITs中最具有前周期属性，宏观环境改善进程中有望率先受益。关注运营效能持续改善、品牌溢价突出、积极迎合消费趋势变化的标的，同时关注各REITs所在区域的城市发展机遇。
2025年消费REITs看好的标的及逻辑| REIT | 核心看点 | 2025年催化剂 | 股息率 |
|---|
| 华夏首创奥莱 | 奥特莱斯业态优势 | 收入上行通道 | 4.1% |
| 华夏大悦城商业 | 户外品牌矩阵 | 区域首店贡献 | 4.1% |
| 中金印力消费 | Q4环比+4.3% | 强势品牌入驻 | 4.3% |
| 华夏华润商业 | 品牌溢价最高 | 改造完成开业 | 3.8% |
