平安证券养老产业专题报告指出，保险公司凭借资金规模大、负债久期长、客户资源丰富等综合优势，已成为养老社区投资的绝对主力。截至2020年三季度末，10家保险机构投资47个养老社区项目，计划投资金额900亿元，实际投资446亿元，设计床位数84155个。泰康之家、太保家园、太平乐享养老三大品牌各具特色——泰康以重资产CCRC深耕高客市场、太保细分全龄养老三大产品线、太平以“重中轻”结合实现全国广覆盖。头部险企正以“保险产品+养老社区”模式铸造CCRC行业标杆，推动中国养老产业从“保基本”向“优品质”升级。
险企布局养老社区——政策红利与商业逻辑的双重驱动
保险资金积极参与养老社区和康养产业投资，构建多元化康养生态圈。从政策端看，近年来国家政策对保险资金投资建设养老社区和发展养老产业的支持力度不断加大，2009年泰康成为首家获养老社区投资试点资格的险企。从资金端看，保险投资资产规模大（截至2020年三季度末通过私募股权投资基金向养老产业投资2347.82亿元），能够满足养老社区前期大量资金投入；寿险负债久期长，需要能够长期持有、收益稳定的资产进行投资，而养老社区投资规模大、建设周期长但经营稳定、周期波动小，与险资中长期配置需求天然契合。从客户资源看，人身险的风险保障范围与养老社区天然契合，保险客户购买总保费达门槛即可锁定入住资格，实现“保险产品+养老社区”的产业链闭环。
主要险企养老社区布局对比| 险企 | 品牌 | 启动时间 | 布局模式 | 项目进展 |
|---|
| 泰康保险 | 泰康之家 | 2009年 | 重资产CCRC+康复医院 | 36城43项目，22城25家运营，入住超1.6万人 |
| 中国太保 | 太保家园 | 2018年 | 重资产（乐养/颐养/康养） | 13城15项目，9家开业，床位超1.65万张 |
| 中国太平 | 乐享养老 | 2012年 | 重中轻结合 | 78家社区，覆盖27省64市 |
泰康之家——重资产CCRC龙头，36城43项目遥遥领先
泰康之家是国内最早布局、规模最大的险企CCRC养老社区品牌。2009年11月，泰康获首家养老社区投资试点资格，2012年推出“幸福有约”保险计划，形成了“保险产品+养老社区”的商业模式。截至2025年4月25日，泰康已完成36个核心城市43个项目布局，规划总地上建筑面积约494万平米，可容纳超8.6万名老人，规划超5.7万个养老单元及近4300张医疗床位；已有22城25家社区全面投入运营，在住居民超16000人。泰康普遍一次性拿地、分期建设运营，从拿地到首期投入运营约需5年。成熟社区入住率较高——5家居民超千人社区（北京燕园、上海申园、广州粤园、成都蜀园、苏州吴园）合计养老单元超1万个、居民近9000人，入住率约85%。泰康“一个社区+一个医院”模式、泰康医疗5家医学中心、泰康拜博口腔等构建了“长寿社区+长寿医疗”的大健康体系，累计投入500亿元投资建设运营医养实体。
太保家园与太平乐享——差异化路径各具特色
太保家园2018年启动，采用“轻重结合、先重后轻”的发展思路，细分养老市场，面向55-69、70-79和80岁以上老人分别打造“乐养”（旅居）、“颐养”（CCRC）、“康养”（康复护理）三大产品线。截至2024年末，太保家园已在全国13个城市落地15个自投、自持、自营项目，已有9个养老社区开业运营，重资产项目全国布局基本完成。截至2023年7月实际支付投资额超60亿元，50年有望实现5.5%以上年化回报率。太保正探索轻资产模式，将普惠品牌“南山居”推向全国，计划2030年轻资产床位达1.05万张。太平乐享养老以“重中轻”相结合方式布局，截至2025年2月共78家社区覆盖27省64市，其中“乐享家”16家（6家自持+10家合作）、“乐享游”62家，基本完成全国性覆盖。太平2024年在粤港澳大湾区6城试点“乐享居”居家养老，形成“社区养老+旅居养老+居家养老”多层次服务体系。
盈利模式——“保险+月费”双轮驱动
头部险企CCRC养老社区普遍采用对外出租的盈利模式。以泰康之家为例，通过“保险+月费”或“押金+月费”形式，以保费或押金助力重资产布局快速回笼资金，以月费获得长期稳定现金流、维持社区运营。入住资格：购买“幸福有约”保险计划达到一定保费门槛（因城市分类不同，超一类城市门槛最高），或交纳可退还押金3-10万元。月费：独立区月费含房租、服务费等（不含餐费约1800元/月）；护理区月费含床位费、护理费和餐费。太保家园2024年入住资格函生成超1.3万件，每件对应保单应交总保费同比上升4%。头部险企CCRC养老社区虽投资回报周期长（太保50年IRR目标5.5%以上），但入住率提升后现金流稳定、客群黏性强，且“支付+服务+投资”三端协同的商业模式难以复制，构成了险企在养老产业中的独特护城河。
