相寓是我爱我家穿越地产周期的重要业务支柱。截至2024Q3末，相寓在管房源30.4万套，连续四年稳定增长。2024H1资管业务收入占比已达56%，超过经纪业务成为公司收入贡献最大的板块。国信证券在我爱我家深度报告中指出，相寓的角色类似“二房东”，通过提高房源出租率和周转效率实现收益，风险较为可控。2024H1出租率96.1%、平均出房天数9.5天，运营效率保持行业较高水平。累计服务超200万业主、500万租客，房屋资管总规模近万亿元，规模化及运营效率优势持续巩固。
相寓的业务模式——“二房东”的轻资产运营逻辑
相寓始于2001年开展的“房屋银行”租赁委托业务，是公司资产管理业务的核心载体。与房地产开发商自持长租公寓的重资产运营模式不同，公司角色类似“二房东”，通过提高房源出租率和周转效率实现资管收益，仅承担潜在的空置成本和租金下降损失，风险较为可控。
公司与房屋业主签订资产管理服务合同，提供代理出租、代收转付租金、房屋保洁、后期修理等服务并收取管理服务费；通过线上线下渠道将资管房源对外出租，作为委托代理人与承租方签订租赁合同。公司拥有分散式和集中式两大产品谱系，覆盖北京、杭州、上海、苏州等十余个城市。
新租赁准则对公司资管业务的收入确认方式产生影响。2021年1月1日前签订合同获取的房源按收取承租方房租扣除支付业主方房租后的净额确认收入；之后签订的合同按租赁准则确认使用权资产和租赁负债，转租赁按经营租赁或融资租赁分别处理。部分租金收益确认至“资产处置收益”科目，导致账面毛利率为负，调整后实际毛利率约13%。
在管房源突破30万套——连续四年稳定增长
相寓在管房源从2020年底约23万套增长至2024Q3末的30.4万套，连续四年保持稳定增长。年均新增在管房源约1.8万套，体现公司资产管理业务的持续扩张能力。
运营效率方面，2024H1平均出房天数为9.5天，与2023年同期持平，出租率为96.1%，继续保持在行业较高水平。快速出房能力和高出租率是资管业务盈利的核心保障，反映公司在房源获取、租客匹配、运营管理等方面的综合优势。
从服务规模看，相寓累计服务超过200万业主、500万租客，房屋资管总规模近万亿元。规模化优势带来运营效率提升和单位成本下降，形成正向循环。
资管业务收入占比持续提升——从补充到支柱
资管业务在公司收入结构中的重要性持续提升。2024H1经纪业务、新房业务、资管业务营收占比分别为31%、7%、56%，资管业务已超过经纪业务成为收入贡献最大的板块。
资管业务收入从2019年的约25亿元增长至2023年的57.6亿元，四年复合增长率约23%。货币化率约38%，远高于经纪业务的1.8%和新房的2.8%，意味着每单位GTV能转化更多收入。但账面毛利率为负（2024H1为-5%），主要受新租赁准则影响——部分租金收益确认至“资产处置收益”科目。若调回该部分收益，2024H1实际毛利率约12%。
资管业务的稳健增长有效对冲了经纪业务和新房业务的周期性波动，有助于公司抵抗风险、穿越周期。在存量房时代和租赁需求持续增长的背景下，资管业务有望继续发挥压舱石作用。
相寓运营效率与规模增长关键指标
表：相寓资产管理业务核心指标变化| 指标 | 2020年 | 2023年 | 2024H1/Q3 | 趋势 |
|---|
| 在管房源（万套） | 约23 | 约28 | 30.4（Q3） | 连续四年增长 |
| 出租率 | — | — | 96.1% | 行业较高水平 |
| 平均出房天数 | — | — | 9.5天 | 效率稳定 |
| 资管业务收入（亿元） | 约25 | 57.6 | — | 持续增长 |
| 资管收入占营收比重 | 约30% | 48% | 56%（H1） | 超越经纪业务 |
| 账面毛利率 | — | -5% | -5%（H1） | 受新租赁准则影响 |
| 实际毛利率（调整后） | — | 13.3% | 11.8%（H1） | 稳定 |
