甲级写字楼净吸纳量创2018年以来新高、一线街铺租金全年上涨2.9%、投资交易额同比增长12%——2025年下半年香港商业地产市场逐步筑底。高力国际《市场展望 香港 2026》显示，2026年写字楼租金预计再降3%、零售租金增长3-5%、工业租金下跌5%，投资交易额有望达420亿港元。各板块分化延续，价值重估窗口开启。
2025年市场回顾——先抑后扬，下半年趋稳
2025年香港商业地产市场呈现先抑后扬态势。上半年受政策不确定性影响交易淡静，下半年随着美联储降息、股市畅旺、IPO活动增加，市场情绪明显好转。恒生指数全年累升28%，激发正面财富效应。大宗交易（超一亿港元）共计85宗，全年交易额390亿港元，同比增长12%。内地买家占比升至59%，创2020年末以来最高。
写字楼市场金融业复苏推动年度净吸纳量173万平方英尺，创2018年以来新高。中环及金钟需求强劲，同比录得正净吸纳量近40万平方英尺。零售市场1至11月零售额达3,450亿港元，同比增长0.4%，一线街铺租金上涨2.9%。工业市场外贸额9.85万亿港元创新高，但租金受供应压力下跌8.6%。
2026年各板块展望
写字楼板块：租金下行周期临近尾声，但复苏不均衡。预计2026年全港租金下降约3%。中央商务区资产有望率先回暖，中环/金钟及尖沙咀高出租率楼盘可望温和增长；九龙东、港岛东仍面临压力。2026年及2027年新竣工面积分别为124万平方英尺和158万平方英尺。
零售板块：旅游业持续复苏、大型活动及品牌扩张支撑租金增长3%-5%。粤车南下计划每日允许100辆广东车辆驶入香港市区，吸引高消费家庭。空置率保持稳定。工业板块：未来三至五年葵涌及青衣新增供应近900万平方英尺，租户利好环境持续，2026年仓库租金料再跌5%。
投资板块：被抑制需求推动资本加速部署，写字楼资本价值下降约9.6%，零售及工业各降7.7%及9.7%，住宿业有望明显回升。预计2026年交易额达420亿港元，同比增长约5%-10%。
教育需求成为结构性增长动力
教育已成为推动写字楼和酒店空间需求的结构性动力。高等教育与职业培训投资增长，非本地学生入学人数攀升，大学及私立机构正在多个地区置业。城中学舍计划增强教育相关资产吸引力，适宜改造的酒店日益稀缺。非本地学生和外地雇员持续涌入将进一步促进住宿业需求。
投资策略建议
建议投资者优先布局写字楼（价值重估机会）和住宿板块（中长期增长潜力）。内地企业将香港作为境外业务首个离岸基地，高端写字楼需求提升。内地资本正回流香港市场，东南亚投资者及国际基金亦返港探索机遇。黄金窗口稍纵即逝，资本部署需加速。
