申万宏源研究报告指出，全国商品房现房销售占比已从2021年的10%升至2025年前4月的32%，现房销售制度正从政策讨论走向实质落地。报告测算显示，现房销售将产生四重冲击：项目IRR从30%断崖式降至6%；开发资金来源中占一半的销售回款将大幅延后；土地财政面临更大收缩压力（2024年土地出让金已较高点降44%）；新房市场进一步高端改善化。在“止跌回稳”政策主基调下，现房销售将有力有序推行、非一次性切换，配套金融支持和局部试点是关键。
四重冲击解析——IRR断崖、资金来源骤降、土地财政承压、产品力升级
现房销售对房地产行业的影响可从四个维度展开。第一，投资回报率大幅下降。 以一二线城市典型项目为例，期房模式下拿地-销售周期6个月，项目IRR约30%；现房模式下拿地-竣工销售周期30个月，IRR降至约6%。差异主要来自财务成本沉淀——财务费用从0.7亿元增至3.3亿元，净利率从15%降至10%。投资回报率的断崖式下降将从根本上改变房企的投资逻辑。
第二，开发资金来源骤降。 房地产开发资金来源中销售回款（定金及预收款+个人按揭贷款）占比约一半。现房销售大幅延后了销售回款时点，无预收款可用于项目建设，开发资金来源将大幅下降。由于房地产资金来源与投资额显著正相关，这将导致拿地、开工、投资全链条收缩。
第三，土地财政进一步承压。 2024年地方政府卖地收入+地产相关税收6.7万亿元，同比-12%，较2021年高点-38%；土地出让金4.9万亿元，同比-16%，较高点-44%。现房销售模式下投资回报率下降将导致拿地意愿进一步下降，300城宅地成交楼板价5414元/平（同比-6.5%），量价齐跌压力持续。
第四，新房高端改善化。 现房销售下房企倾向缩短工期，低密度产品（施工周期1.5-2年）占比将增加，高层住宅通过装配式建筑等方式压缩工期但成本提升。自2015年商品住宅成交套均面积持续提升，产品力将成为核心竞争力。
有力有序推行——非一次性制度切换
中央政策表述明确传递了“有力有序”的信号。2023年1月住建部提出“有条件的（地区）可以进行现房销售，不能出现新的交楼风险”；2024年8月住建部副部长董建国指出“有力有序推进现房销售”；2024年12月全国住建工作会议强调“大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售”。现房销售属于房地产发展新模式长效机制的一部分，并非短期一次性的制度切换。
从地方实践看，现房销售自2020年以来陆续在地方试点。海南2020年3月率先全省实施现房销售制度；深圳2024年9月开展现房销售试点、逐步提高新供应用地现房销售比例；太原、昆明、长沙等地也陆续推进现房销售试点工作。地方试点均采用渐进式推进，并未出现全面一次性切换，中央“有力有序”的定调与地方实践相互印证。
改革冲击最小化——配套政策与路径推演
在“止跌回稳”政策主基调下，预售制度改革需兼顾改革冲击最小化。申万宏源推演后续现房销售可能沿四条路径推进：
一是局部试点。 优先选择低能级城市（住房供给相对过剩、土地出让金已大幅下降、现房销售占比较高）和核心城市核心地段（产业经济较强、核心地段稀缺性不减房企拿地意愿）进行试点。
二是现房期房并行。 过渡期中或长期允许现房和期房并行。海南经验表明，2024年商品房销售中期房占比33%、现房67%，两种模式共存已有实践基础。
三是简化审批流程。 包括审批节点优化、土地供应制度创新等。海南通过“土地超市”、拿地即开工、分阶段施工许可等改革，头部房企实现11-14个月拿地-竣工销售周期。
四是加大金融支持。 包括融资优惠（开发贷利率参考LPR下浮且期限延长）、土地款延后分期缴纳、规费缴纳放宽至现房销售备案前等。配套政策将平滑改革冲击，保障行业平稳过渡。
现房销售四重影响及配套政策方向| 影响维度 | 期房模式 | 现房模式 | 变化幅度 | 配套政策方向 |
|---|
| 项目IRR | 约30% | 约6% | -24pct | 融资利率优惠、土地款延后 |
| 净利率 | 15% | 10% | -5pct | 税金延后缴纳 |
| 销售回款到位时点 | 拿地后6个月 | 拿地后30个月 | 延后24个月 | 开发贷期限延长 |
| 土地财政压力 | 2021年高点 | 2024年降44% | 持续收缩 | 土地款分期缴纳 |
