招银国际报告指出，在房地产行业总量企稳、结构分化的背景下，物业管理板块正迎来新的配置窗口。物业板块2024年平均PE约10倍，股息率均值约5%，华润万象生活PE 17.8倍居首，万物云PE 12.8倍。在第三方外拓竞争持续恶化的背景下，关联公司重新成为物业企业面积增长的保障。头部物企在关联方交付、品牌溢价、多元业务拓展等方面的优势正在扩大。
物业板块估值具安全边际，股息率优势凸显
截至2025年3月初，重点物业公司2024年平均PE约10倍，2025年平均PE约9倍。华润万象生活PE 17.8倍居板块首位，万物云PE 12.8倍，保利物业PE 9.6倍，中海物业PE 9.4倍。绿城服务PE 14.1倍、滨江服务PE 9.6倍。
股息率方面，物业板块均值约5%。融创服务股息率达8.8%，永升服务9.2%，新希望服务9.2%，金茂服务6.3%，越秀服务5.1%，滨江服务5.5%。在利率下行周期中，物业板块兼具成长性与股息回报的双重属性，配置价值凸显。
关联公司重新成为面积增长保障
在第三方竞争持续恶化的背景下，物业企业通过市场化外拓获取面积的难度和成本都在上升。第三方项目的物业费收缴率通常低于关联方项目，且合同续约不确定性更高。在此环境下，关联公司（开发商）的交付能力重新成为物业企业面积增长的保障。
华润万象生活、保利物业、中海物业、滨江服务、金茂服务、绿城服务等与央国企或优质民企关联的物企，在关联方交付的确定性方面具备明显优势。关联公司稳定的竣工交付为物企提供了可预期的在管面积增长，降低了市场化拓展的不确定性。
零售物业与社区增值服务打开第二增长曲线
在住宅物业费提价困难的背景下，零售物业管理和社区增值服务正在成为物企利润增长的重要来源。华润万象生活作为商管龙头，在购物中心运营管理方面具备领先优势，零售业务贡献了较高的单位面积收益。
社区增值服务方面，房屋经纪、装修、租赁等业务与二手房市场热度高度相关。随着二手房成交活跃度提升，贝壳等存量市场龙头以及布局社区经纪业务的物企将同步受益。万物云、碧桂园服务等在社区零售、家政等领域的布局也在持续推进。
板块内部分化加剧，头部集中度持续提升
物业板块的分化趋势同样明显。央国企物企凭借关联方交付确定性和品牌优势，在管面积和利润增速持续领先。部分民企物企受关联方流动性影响，规模扩张放缓，盈利能力承压。
重点物业公司估值与股息率对比| 公司 | 股票代码 | 2024年PE | 2025年PE | 股息率 | 核心优势 |
|---|
| 华润万象生活 | 1209 HK | 17.8x | 15.8x | 4.7% | 商管龙头，零售业务领先 |
| 万物云 | 2602 HK | 12.8x | 11.2x | 6.7% | 科技赋能，规模领先 |
| 保利物业 | 6049 HK | 9.6x | 8.9x | 3.7% | 央企背景，关联方稳定 |
| 中海物业 | 2669 HK | 9.4x | 8.4x | 3.3% | 中海集团关联，品牌溢价 |
| 滨江服务 | 3316 HK | 9.6x | 8.2x | 5.5% | 区域深耕，服务品质优 |
| 金茂服务 | 0816 HK | 5.8x | 5.4x | 6.3% | 央企关联，估值洼地 |
报告建议关注以下物企标的：滨江服务（3316 HK）区域深耕且增长来源均衡；绿城服务（2869 HK）在管面积稳步扩张；华润万象生活（1209 HK）商管龙头地位稳固；保利物业（6049 HK）央企背景提供增长确定性；金茂服务（0816 HK）关联方恢复后独立性提升。在行业从规模导向转向质量导向的背景下，头部物企的竞争壁垒正在持续加固。
