海通国际研报指出，物业管理行业正经历“增收不增利”的经营困境。2022-2024年百强物企营收增速虽有下滑但仍能保持同比正增长，毛利润和净利润则出现不同程度同比负增长，2024年百强净利率降至5%。母公司关联方压力向下传导、新入市项目总规模收缩、物业费降价潮、资产减值规模大幅提升四重因素叠加，物企利润持续承压。本文从利润表现、收入结构、费用压力三方面拆解物业行业困境逻辑。
增收不增利凸显：百强净利率降至5%，利润增速跑输收入
物业管理行业长期以来的利润困境在2022年后进一步加剧。百强物企营收增速虽有下滑但仍能保持同比正增长，而毛利润和净利润则出现不同程度同比负增长。2024年百强物业毛利率和净利率继续下滑，分别降至19.9%、5%，净利率已降至个位数水平。从绝对值看，百强物企的利润增速已显著落后于收入增速，“增收不增利”成为行业普遍现象。重点上市物企表现差异较大——碧桂园服务、绿城服务、华润万象生活、金茂服务等实现了2024年增收且增利，但多数物企面临利润端压力。物企利润困境的根源在于：物业管理是典型的人力密集型行业，人力成本占总营业成本54.71%；同时，物业也是典型的弱规模效应行业，更多表现为单体项目加和，规模扩张难以带来单位成本的显著下降。
表：百强物企利润率变化趋势| 指标 | 2022年 | 2023年 | 2024年 |
|---|
| 毛利率 | 约21% | 约20% | 19.9% |
| 净利率 | 约7% | 约6% | 5% |
| 营收增速 | 正增长 | 正增长 | 正增长 |
四重因素叠加：关联方压力+新项目收缩+降价潮+减值潮
物企利润困境的背后是四重不利因素的叠加。母公司关联方压力向下传导——百强物业中具备关联方的物企占比约80%，在管面积中来自关联方占比45.2%。若开发商因资金紧张出现新开工、竣工、销售面积下滑，投射到关联物企即为新增管理面积下滑，直接与营收增速挂钩。非业主增值服务也因开发端走弱而承压，2021-2024年百强物企非业主增值服务收入均值累计下滑53.4%，年复合降速22.5%。新入市项目总规模收缩——全国房屋新开工面积和商品房销售面积分别在2019年、2021年达峰后持续下滑，指向未来有效新增管理规模收缩，新项目数量下滑对应新增潜在高价项目的不足。物业费降价潮——受城市公示物业费标准影响及业主价格敏感度提升，20个核心一二线城市物业服务价格综合指数同比下跌0.01%，2024年百强物业收缴率降至88.2%、留存率降至96.8%。资产减值规模大幅提升——应收账款减值（关联方资金压力导致周转天数显著增加）和商誉无形资产减值双重压制利润。
从资本逻辑到运营逻辑：主动退出与独立化能力提升
面对利润困境，物企正从“资本逻辑”向“运营逻辑”回归。高估值并购已不再是发展战略，2024年以来并购规模继续下滑且并购主体更加理性。物企主动优化项目组合——万物云2024上半年退出非价值街道内盈利能力较低的住宅项目17个，世茂服务终止在管面积1750万平方米，永升服务953万平方米，时代邻里374万平方米。物企主动将资源重新分配给收益及回款更优质的项目，以优化物业管理项目组合。同时，提升独立化能力成为行业共识——三方外拓占比普遍较高，已成为物企重要战略外拓渠道。行业依然有结构性机会，物企进军非住宅领域是大势所趋。非住宅项目有明确服务壁垒，先发物企预期将保持一定优势。住宅物业面临优质增量项目稀缺、竞争激烈的局面；非住宅业务受益于产业升级发展，多元领域需求不断释放，物业费更高、业主主体数量更少。
