物业费诉讼时效从什么时候起算？前期物业服务合同对业主有没有约束力？居委会代签的物业合同算不算数？成都市律师协会发布的涉物业纠纷典型案例汇编给出了明确答案：物业费属于定期重复给付债务，每期诉讼时效分别计算；前期物业服务合同对业主具有约束力，但物业费标准可根据实际情况综合认定；居委会依法代行职责签订的物业合同对全体业主具有约束力。这些裁判规则为物业服务合同纠纷提供了清晰的司法指引。
物业费诉讼时效——按每期分别计算
入库案例七（某物业公司诉韩某物业服务合同纠纷案）明确：欠交的多期物业费应当认定为定期重复给付的债务，每期物业费的给付具有独立性，诉讼时效期间应当根据物业服务协议所约定的每期物业费的交纳时间进行确定。
案例八（广东某物业公司诉郭某物业服务合同纠纷案）进一步阐明：物业服务合同中的每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联性，但更具有可分性，独立性大于关联性，应当认定为独立债务，诉讼时效自每一期债务履行期限届满之日分别计算。再审法院据此认定物业公司主张的2017年8月前的物业服务费已超过诉讼时效期间。
前期物业服务合同的约束力与物业费标准认定
入库案例九（某物业公司诉某银行青岛分行、某商业公司案）由最高人民法院再审。法院认定：个别业主与建设单位在商品房买卖合同中约定排除前期物业服务合同，对物业服务企业不发生效力，业主依然应受到前期物业服务合同的约束。建设单位作为前期物业服务合同的签订者，又在商品房预售合同中同意买受人有权指定物业服务企业，有违诚信原则。
在承认前期物业服务合同对业主具有约束力的基础上，考虑到前期物业服务合同系建设单位与物业服务企业签订，与业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同相比，在合同签订主体、价格协商的竞争性、公开性、社会公众认知、业主接受度、合同终止等方面仍有不同，在单个业主和业主团体均没有机会参与前期物业服务合同的磋商谈判的情况下，绝对以合同单价为准可能导致利益失衡，物业费计算应以前期物业合同物业费标准计算的数额为基数，根据实际情况综合认定。
案例十（上海某物业公司诉上海某置业公司案）明确：物业服务合同条款中就物业费标准等事项约定不明的，应适用合同漏洞填补规则，由当事人协商补充，若双方仍无法达成一致意见，则法院应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，结合行业惯例和交易习惯加以认定。
居民委员会代行职责的法律效力
案例十三（开平某物业分公司诉陈某权、吴某桃案）确认：因客观原因未能选举产生业主委员会的，新一届业主委员会产生之前，物业所在地的居民委员会可在政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责，签订的物业服务合同对小区全部业主均具有法律约束力。
案涉小区前期物业公司撤场且未成立业主委员会，陷入无人管理状态。当地居民委员会通过征询居民意见，在超八成居民同意的前提下向社会公开招投标聘请物业公司。法院依据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条认定合同有效。吴某桃虽非合同当事人，但事实上接受了物业服务，双方形成事实上的物业服务关系。
物业公司提供未达标服务的价格违法认定
案例十二（重庆某佳物业公司诉重庆市巴南区市场监督管理局案）涉及物业公司因提供未达标物业服务涉嫌价格违法的审查认定。法院认定：前期物业服务合同存续期间和期限届满后继续提供服务的期间，均应实行政府指导价。某佳物业公司提供的物业服务存在业主满意度测评开展情况、化粪池年度清掏次数、保安人员年龄结构、部分监控视频保存时长等多项服务标准低于《重庆市住宅物业服务等级标准》规定的相应服务等级标准，构成提供低等级服务而收取高等级物业费的价格违法行为，行政处罚决定得到法院支持。
