历经地产行业深度调整，我爱我家正迎来业绩拐点。2024年前三季度，公司实现营业收入88亿元同比-3%，归母净利润0.1亿元扭亏为盈，毛利率7.4%、归母净利率0.1%转正。2024Q3单季度GTV同比+2.3%，经纪业务、资管业务、新房业务GTV分别+0.3%、+14%、+1%，受益于5月以来地产利好政策。国信证券在我爱我家深度报告中指出，公司商业模式轻、负债水平低、资金状况好，业绩修复弹性可期，全年有望扭亏为盈。
从亏损到盈利——业绩修复的核心驱动
公司历史业绩波动较大，与地产行业景气度紧密挂钩。2023年营业收入121亿元同比+4%，归母净利润-8.5亿元，亏损主要受计提资产及信用减值准备等非经营性和一次性因素合计约7亿元的拖累。
2024年业绩修复的核心动力来自经纪业务好转。2024H1经纪业务、新房业务和资管业务营收同比分别为-24%、-40%、+16%，资管业务的稳健增长部分对冲了经纪和新房的下滑。毛利率方面，经纪业务从2022年的低点回升至2024H1的23%，新房维持13%，资管-5%（调整资产处置收益后实际约13%）。
分季度看，受益于5月17日以来的地产利好政策，公司2024Q3单季度GTV同比转正。其中经纪业务GTV+0.3%，资产管理业务GTV+14%，新房业务GTV+1%。考虑到Q4楼市表现更佳，全年业绩可期。公司商业模式轻，可较为灵活地调整经营规模，当拐点出现，平台优势仍将吸引参与者，规模再次扩张较容易。
相寓——穿越周期的资产管理业务
资产管理业务是公司抵抗周期波动的重要支撑。相寓始于2001年开展的“房屋银行”租赁委托业务，经过二十余年耕耘，目前已覆盖北京、杭州、上海、苏州等十余个城市，累计服务超200万业主、500万租客，房屋资管总规模近万亿元。
截至2024Q3末，相寓在管房源30.4万套，连续四年稳定增长。2024H1平均出房天数为9.5天，出租率为96.1%，继续保持在行业较高水平。公司角色类似“二房东”，通过提高房源出租率和周转效率实现资管收益，仅承担潜在空置成本和租金下降风险，风险较为可控。
资管业务收入持续增长。2023年资管业务收入57.6亿元，相当于2021年的1.8倍；2024H1收入占比已达56%，超过经纪业务成为收入贡献最大的板块。资管业务的货币化率约38%，远高于经纪业务的1.8%和新房的2.8%，但毛利率为负主要因新租赁准则下部分租金收益确认至“资产处置收益”科目，调整后实际毛利率约13%。
轻资产模式保障经营安全——负债与现金流分析
公司负债水平较低，资金状况良好。截至2024Q3末，公司总资产325亿元、净资产97亿元、资产负债率71%。总负债中租赁负债相关合计155亿元占比67%，剔除后资产负债率仅为44%。短期非流动负债和长期租赁负债与新租赁准则下确认的使用权资产对应，并非经营性债务风险。
公司持有货币资金33亿元，现金流健康。多年来经营活动现金流均保持正值，2024年前三季度经营性现金流净额持续为正。轻资产运营模式保障了公司经营安全，不会出现生存危机，为业绩修复提供了坚实的安全边际。
我爱我家核心经营指标修复趋势
表：我爱我家业绩修复关键指标变化| 指标 | 2023年 | 2024年前三季度 | 变化趋势 |
|---|
| 营业收入 | 121亿元 | 88亿元 | Q4有望改善 |
| 归母净利润 | -8.5亿元 | 0.1亿元 | 扭亏为盈 |
| 毛利率 | 9.5% | 7.4% | 修复中 |
| 归母净利率 | -7.0% | 0.1% | 转正 |
| 经纪业务毛利率 | 20% | 23%（24H1） | 提升 |
| 相寓在管房源 | 约28万套 | 30.4万套 | 连续四年增长 |
| 资产负债率 | 71% | 71% | 剔除租赁负债仅44% |
| 货币资金 | 约35亿元 | 33亿元 | 充裕 |
