浙商证券2025年房地产风险排雷手册对收储政策的资金规模进行了详细测算，这是判断政策实际效果的核心依据。土地收储方面，2025-2027年潜在规模约5.5亿平，按3500-4000元/平收购价格测算，对应资金支持1.9-2.2万亿元。现房收储方面，2024年预计资金规模0.8-1万亿元；若2025年销售面积在9亿平形成弱修复，需要资金体量约2万亿元。白名单授信方面，住建部部长10月17日所述预计可达4万亿元。地下管网方面，未来5年改造60万公里，投资总需求约4万亿元。浙商证券认为，收储资金落地节奏是2025年政策执行的最大变量，也是房地产板块可能超预期的方向。
土地收储资金测算：5.5亿平×3500-4000元/平=1.9-2.2万亿
浙商证券对土地收储的资金规模进行了量化测算。本轮地产化风险政策主要针对近三年下行周期产生的供给过剩问题，近期问题优先化解。土地收购的规模可从当年新开工和当年成交土地规划面积的差值来大致测算，2025-2027年土地收购潜在规模约5.5亿平。参考2021-2024年全国土地平均价格，假设在较为核心城市开展，土地收购价格约为3500-4000元/平，预估5.5亿平土地对应资金支持为1.9-2.2万亿元。土地收储的核心作用在于缓解地方政府和开发商资金压力，调节供给和库存稳定资产价格。2024年财政部已明确重启使用土地专项债用于收储，这是本轮周期区别于以往周期的重要政策工具。浙商证券认为，土地收储资金落地的节奏和规模是2025年房地产行业最重要的观察变量。
现房收储资金测算：0.8-2万亿的销售缺口填平方案
现房收储是去化商品房库存的直接手段。浙商证券研报指出，现房库存的收购其主要目的在于去化商品房库存，降低狭义去化周期。从全国层面企稳房地产量价角度来看，政策可通过收购现房的方式弥补新房销售下降带来的缺口，将整体销售需求向长期中枢10亿平推进。根据年内月度销售和季节性影响，预估2024年全年商品房住宅销售面积约为9亿平，参考全国商品房均价8000-10000元/平计算，收储现房资金规模约为0.8-1万亿元。若2025年销售面积在9亿平形成弱修复，收储现房可能会继续推进，政策发力填平2024-2025年销售缺口，需要资金体量约2亿平乘以8000-10000元均价，约合2万亿元。浙商证券认为，现房收储从全国层面企稳房地产量价角度具有战略意义，既能去化库存又能稳定市场预期。
白名单与地下管网：4万亿+4万亿的配套资金
除收储外，白名单和地下管网是另外两大资金支持方向。浙商证券研报指出，两部委协调融资机制“白名单”授信规模10月17日住建部部长所述预计可达4万亿元，保守假设实际贷出近50%。白名单的推进有利于推动房地产项目竣工，带动竣工面积增速修复。地下管网方面，10月8日国新办新闻发布会，发改委副主任明确“预计在未来五年需要改造的城市燃气、供排水、供热等各类管网总量将近60万公里，投资总需求约4万亿元”。地下管网由于是基建翻新，推进阻力较小、速度可能较快。浙商证券认为，三大政策方向合计潜在资金规模巨大，但资金以何种节奏发出以及每批次资金体量仍有较大不确定性，政策执行效果受资金释放节奏和地方执行力双重影响。
政策执行的最大软肋：资金节奏与地方执行力
浙商证券将“政策资金释放节奏及地方政策执行力度”列为本轮周期策略成立的最大软肋。收储、城中村和地下管网三个政策可发力的方向都需要中央和地方以及各个部委的协同配合。实际执行效果受以下因素影响：政策资金支持节奏方面——2024年10-11月国新办新闻发布会多次发声，但资金以何种节奏发出以及每批次资金体量仍有较大不确定性；地方政策执行力度方面——收储因资产质量、投资回报要求等问题导致地方推进速度较慢，城中村政策自2023年提出以来因拆迁协调、资金平衡等问题仍处于前期摸索阶段。地下管网由于是基建翻新，阻力较小、推进速度可能较快。浙商证券建议跟踪政策落地频率和力度、土地市场成交情况、挖掘机和推土机用量等指标来判断政策执行的实际效果。
收储资金规模核心数据
| 政策方向 | 规模 | 资金需求 | 不确定性 |
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| 土地收储 | 5.5亿平 | 1.9-2.2万亿 | 落地节奏 |
| 现房收储（2024） | 约9亿平销售 | 0.8-1万亿 | 推进速度 |
| 现房收储（2025弱修复） | 2亿平缺口 | 约2万亿 | 政策是否发力 |
| 白名单授信 | — | 4万亿（预计） | 实际贷出比例 |
| 地下管网 | 60万公里 | 4万亿 | 执行进度 |
2025年收储展望：资金落地是板块最大催化
浙商证券认为，收储资金落地是2025年房地产板块最大的潜在催化。土地收储5.5亿平、现房收储万亿级别、白名单4万亿授信、地下管网4万亿投资，合计潜在资金规模巨大。若资金在2025年加速落地，将有效缓解房企资金压力、提振市场信心、拉动固定投资。建议重点关注政策资金释放节奏、地方执行力度以及收储对房企现金流和土地市场的实际影响。收储政策的超预期推进将是房地产板块估值修复的核心驱动力。
