中邮证券周报显示，土地市场持续回暖。25年1-2月TOP100企业拿地总额1998.6亿元，同比+26.7%。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价9933.75元/平方米，溢价率10.86%。核心城市土拍溢价率较过往两年明显提升，北京、上海、杭州、成都等城市优质地块竞争激烈。从房企以销定支策略角度来看，核心城市销售企稳或已成共识，房企补库存意愿增强。
TOP100房企拿地同比+26.7%，拿地热情持续回升
25年1-2月TOP100企业拿地总额1998.6亿元，同比+26.7%。拿地总额连续多个月保持正增长，反映房企投资意愿持续回暖。2024年以来土地市场持续低迷，2025年初的拿地回升具有标志性意义。
从结构来看，央国企仍是拿地主力，但部分优质民企拿地积极性亦有所提升。核心城市优质地块竞争激烈，溢价成交成为常态。房企拿地策略呈现“聚焦核心、精耕细作”特征，对非核心城市土地保持谨慎态度。
住宅用地溢价率10.86%，核心城市土拍热度提升
近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价9933.75元/平方米，溢价率10.86%。住宅用地溢价率维持两位数水平，反映土地市场竞争加剧。商服类土地溢价率1.99%，相对平稳。
核心城市土拍溢价率较过往两年明显提升。北京、上海、杭州、成都等城市土拍出现多轮竞价，部分地块溢价率超过20%。土地市场回暖的核心驱动力：一是核心城市新房销售持续改善；二是房企库存下降后补库存需求上升；三是政策持续宽松提振市场信心。
土地供销比维持高位，优质地块供应增加
近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.84，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.99。土地供销比维持较高水平，反映土地市场供需两旺。
从供应端来看，地方政府加大优质地块供应力度，核心区域、低容积率、配套完善的地块占比提升。从需求端来看，房企对优质地块的争夺意愿增强，低质量地块仍面临流拍风险。土地市场“优质优价”特征愈发明显。
土地市场回暖对楼市复苏的意义
土地市场是楼市的“先导指标”，土地市场回暖对楼市整体复苏具有重要意义。第一，土地成交活跃反映房企对未来销售有信心，愿意增加土地储备；第二，优质地块高溢价成交提升市场预期，带动周边新房二手房价格企稳；第三，土地出让收入改善地方政府财政状况，为基础设施投资提供支撑。
25年1-2月TOP100房企销售总额4479.9亿元，同比-5.9%，降幅较1月大幅收窄10.6pct。销售端改善与土地端回暖形成正向循环，楼市复苏基础更加稳固。小阳春行情可期，建议关注核心城市布局深厚的优质房企。
土地市场关键指标| 指标 | 数值 | 同比/变化 |
|---|
| TOP100拿地总额（1-2月） | 1998.6亿元 | 同比+26.7% |
| 住宅用地楼面均价 | 9933.75元/㎡ | — |
| 住宅用地溢价率 | 10.86% | 环比-1.13pct |
| 住宅土地供销比 | 0.84 | — |
| 商服土地供销比 | 0.99 | — |
